Продажа недвижимости в 2024–2026 годах сопровождается новыми налоговыми правилами.
Ниже — подробная инструкция, кто, когда и на каких условиях может освободиться от налога при продаже квартиры.
Когда вообще не нужно платить налог?
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника;
- по договору пожизненного содержания;
- в результате приватизации.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, введена в долевую строительную программу и т.д.).
«Единственное жильё»
Если на момент продажи это ваше единственное жилое помещение и вы владели им больше 3 лет, налога нет независимо от основания получения.
Льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми
С 2022 года действует прямой закон (ст. 217.1 НК РФ): семьи, где воспитываются двое и более несовершеннолетних детей, полностью освобождаются от НДФЛ при продаже жилья, если:
- в течение того же налогового периода они приобрели другое жильё,
- его общая площадь/кадастровая стоимость больше проданной квартиры или равна ей,
- право собственности на новое жильё оформлено до 30 апреля следующего года.
Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно — ФНС получает данные из Росреестра.
Семьи с детьми-инвалидами
В 2025–2026 годах расширены льготы: освобождение от НДФЛ получают семьи, где есть дети-инвалиды любого возраста, при тех же условиях покупки нового жилья.
Как рассчитать налог, если льгота не применяется
Ставки для резидентов и нерезидентов
| Статус налогоплательщика | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней в году) | 13 % |
| Нерезидент | 30 % |
Налоговая база
Берётся 70 % кадастровой стоимости или фактическая цена продажи (что больше), за вычетом:
- 1 млн рублей, стандартный имущественный вычет, или
- документально подтвержденные расходы на покупку этой же квартиры.
Пример:
Продали квартиру за 8 млн руб. Купили её 5 лет назад за 6 млн руб.
Налог: (8 – 6) × 13 % = 260 000 руб.
Сроки и порядок отчётности
- До 30 апреля следующего года — подать 3-НДФЛ в ИФНС.
- До 15 июля — уплатить налог.
- Если льгота по семейным основаниям применяется, декларация не подаётся.
Что будет меняться в 2026 году
- Госдума в первом чтении приняла поправки к НК РФ, которые отменяют действующие льготы при продаже единственного жилья вне зависимости от срока владения. Закон ещё не вступил в силу, но уже сейчас важно следить за окончательным текстом.
- Сохраняются только специальные льготы для семей с детьми-инвалидами и многодетных семей при условии покупки нового жилья.
Чек-лист перед продажей
- ☐ Проверьте дату постановки на кадастровый учёт и основание получения.
- ☐ Убедитесь, что квартира — единственное жильё.
- ☐ Семья с детьми? Уточните условия альтернативной покупки.
- ☐ Сохраните документы о покупке нового жилья — они понадобятся при проверке льготы.
- ☐ Не забудьте подать декларацию, если льгота не применяется.
Большинство собственников при правильном планировании могут полностью избежать налога при продаже квартиры, используя льготы по минимальному сроку владения или семейной политике. Однако в 2026 году правила могут измениться, следите за официальными обновлениями ФНС и Госдумы.