С 1 сентября 2022 года в Жилищный кодекс РФ внесены важные изменения, касающиеся порядка определения кворума на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС). Ниже – подробная инструкция, какие проценты голосов считаются достаточными, чтобы собрание было правомочным и какие решения можно принимать при наличии кворума.
Что такое кворум и зачем он нужен
Кворум – это минимально необходимое количество голосов участников общего собрания собственников, при котором собрание считается состоявшимся и принятые на нём решения имеют юридическую силу. Если кворум не достигнут, любые итоги голосования будут ничтожны.
Базовое правило: «более 50 %»
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ и разъяснениям Минстроя РФ (письмо № 5607-ОГ/04 от г.), общее собрание собственников признаётся правомочным, если в нём участвуют собственники (или их представители), обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников дома.
- Голоса считаются пропорционально площади принадлежащих собственникам помещений (квартир и нежилых помещений).
- В общий фонд площади включаются все помещения, в т.ч. квартиры, офисы, магазины, кладовые и т. д.
Исключения и особые случаи
Выбор управляющей компании (УК) или ТСЖ
С г. для выбора управляющей организации, утверждения договора управления или перехода на непосредственное управление доля участвующих в голосовании голосов должна составлять более 50 % от общей площади всех помещений дома (а не просто 50 % голосов). То есть, если кто-то владеет квартирой 30 м², его голос «весит» 30, а не 1.
Решение «квалифицированного большинства»
Для ряда вопросов требуется не только кворум свыше 50 %, но и само решение должно быть принято 2/3 от присутствующих. К таким вопросам относятся:
- перепланировка общего имущества;
- смена формы управления (например, создание ТСЖ);
- крупные ремонты, превышающие определённый порог расходов;
- перераспределение площадей и т. д.
Пошаговый алгоритм расчёта кворума
- Определить общую площадь всех помещений дома. Данные берутся из ЕГРН или техпаспорта МКД.
- Найти 50 % плюс 0,01 м². Это и есть минимальный порог кворума.
- Суммировать площади участников (личное присутствие или доверенность).
- Сравнить полученную сумму с порогом. Если она превышает 50 %, кворум есть.
Пример расчёта
Дано: дом состоит из 100 квартир общей площадью 5 000 м². На собрании присутствуют собственники квартир площадью 2 600 м².
- 50 % от 5 000 м² = 2 500 м².
- 2 600 м² > 2 500 м² ⇒ кворум есть.
Онлайн-голосование и заочное участие
ЖК РФ разрешает проводить общее собрание в заочной форме или через электронные сервисы. При этом:
- каждый собственник предоставляет письменное решение (бюллетень) или подтверждает участие через госуслуги/специализированные платформы;
- голоса суммируются так же – по площади помещения;
- итоги оформляются протоколом, который подписывается инициативной группой или счётной комиссией.
Что делать, если кворум не набран
- Объявить перерыв и провести повторное собрание не ранее чем через 30 дней.
- На повторном собрании кворум снижается до 25 % общей площади, но только для вопросов, повторно вынесенных на голосование и указанных в уведомлении (ч; 5.1 ст. 45 ЖК РФ).
- Если и 25 % не набралось – вопрос переносится на следующий год или решается через суд в случае крайней необходимости.
Ответственность за нарушение кворума
Если протокол оформлен с нарушением требований кворума, любой собственник может в течение 6 месяцев оспорить решение в суде. Вероятные последствия:
- решение – недействительно;
- расходы по отмене действий управляющей организации ложатся на инициаторов;
- повторное собрание – обязательно.
✔ Для большинства вопросов ОСС нужно 50 % + 0,01 м² от общей площади дома.
✔ Для выбора УК/ТСЖ – то же правило, но площади считаются в метрах, а не в «голосах».
✔ Отсутствие кворума – повод к повторному собранию через 30 дней.
✔ Повторное собрание возможно при 25 % участников.
✔ Всегда проверяйте расчёты площадей и ведите двойную перепись – по количеству собственников и по метражу.