Что изменилось в 2026 году
С 1 января 2026 года вступили в силу новые правила начисления налога на имущество, когда квартира учитывается как товар, то есть приобретена индивидуальным предпринимателем или организацией для последующей перепродажи․ Основное изменение: такие объекты могут быть освобождены от налога на имущество организаций, если соблюдены определённые условия․ Однако для физических лиц гораздо важнее вопрос, когда и какой налог нужно платить при продаже квартиры, и какие действия считаются «продажей товара»․
Когда квартира считается «товаром»
- ИП на УСН, ОКВЭД 68․10 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»)․
- Организация, если недвижимость числится на сч․ 41 «Товары» и не введена в эксплуатацию как основное средство․
- Физлицо, если квартира приобреталась исключительно для перепродажи (оформление договоров долевого участия, «флип»)․
Налог на имущество для организаций
Если квартира учтена как товар, налог на имущество организаций НЕ начисляется до момента, пока объект не сдан в эксплуатацию и не переведён на счёт 01 «Основные средства» (письмо ФНС России от № СД-4-3/11453@)․
Критерии освобождения
- Товар предназначен исключительно для продажи․
- На балансе компании он числится на сч․ 41 «Товары»․
- Не используется в собственной деятельности и не сдаётся в аренду․
Налог на имущество для физических лиц
Для граждан специального статуса «товар» нет․ Налог на имущество начисляется по кадастровой стоимости на все объекты недвижимости, если только они не освобождены льготой․ Однако при быстрой перепродаже важен НДФЛ с продажи․
Ставка и срок уплаты имущественного налога
- Ставка: 0,1 % для квартир, комнат, долей (может быть снижена до 0 % или увеличена до 0,3 % решением региона)․
- Оплачивать до 1 декабря 2026 года (налог за 2025 год)․
- Уведомление приходит не позднее 30 октября 2026 года․
Продажа квартиры как товара: НДФЛ для физлиц
Минимальный срок владения
С 1 января 2026 года сохраняются два основных срока:
- 3 года, если квартира:
- получена по наследству, дару, приватизации;
- единственное жильё на момент продажи․
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, покупка для перепродажи)․
Пример расчёта НДФЛ
Дано: куплена квартира в июне 2024 г․ за 7 000 000 ₽, продана в мае 2026 г․ за 10 000 000 ₽․ Срок владения менее 5 лет․
- Доход от продажи = 10 000 000 ₽․
- Вычет либо 1 000 000 ₽, либо расходы на покупку 7 000 000 ₽․ Выгоднее применить расходы․
- Налогооблагаемая база = 10 000 000 – 7 000 000 = 3 000 000 ₽․
- НДФЛ = 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽ (или 15 % на сумму свыше 5 млн рублей, если совокупный доход превысит порог)․
Имущественный налоговый вычет при продаже
Вместо подтверждённых расходов можно использовать вычет 1 000 000 ₽․ Он применяется только один раз в год по совокупности всех продаж жилья․
Как подтвердить статус «товара» для налоговой
| Кто | Документы |
|---|---|
| ИП на УСН | Книга покупок и продаж, УСН-декларация, договоры купли-продажи, бухгалтерские проводки по сч․ 41․ |
| ООО | Политика учёта, приказ о приёме на учёт как товара, акт ввода в эксплуатация отсутствует․ |
| Физлицо | Самостоятельно доказывать статус «товара» сложно․ Рискуют признать предпринимательской деятельностью → НДФЛ 13 % + страховые взносы․ |
Льготы и освобождения 2026
- Пенсионеры, инвалиды I и II групп, участники ВОВ, ветераны боевых действий освобождаются от налога на имущество (но не от НДФЛ при продаже)․
- Льгота предоставляется на один объект каждого типа: квартира, комната, гараж, дача․
- В Москве и Санкт-Петербурге можно получить дополнительную муниципальную скидку 20–100 %․
Календарь уплаты 2026
- 1 сентября – 30 октября 2026 — рассылка налоговых уведомлений за 2025 год․
- До 1 декабря 2026, оплата налога на имущество физлиц за 2025 год․
- До 30 апреля 2027 — подача 3-НДФЛ за продажу квартиры, совершённую в 2026 году․
- До 15 июля 2027 — уплата НДФЛ по декларации․
Ответы на частые вопросы
Я купил квартиру в 2025 году и хочу продать в 2026․ Нужно платить НДФЛ?
Если это единственное жильё или вы наследник/дарополучатель → 3 года, налога нет․ В остальных случаях — 5 лет, НДФЛ 13 % (15 % на сумму свыше 5 млн)․
Как узнать кадастровую стоимость?
- rosreestr․gov․ru → раздел «Сведения об объекте недвижимости»․
- Госуслуги → «Справка о кадастровой стоимости»․
Можно ли не платить налог на имущество за незавершённое строительство?
Да, но только если объект не введён в эксплуатацию․ После ввода — налог начисляется․
Квартиры как товар для организаций и ИП позволяют избежать налога на имущество при соблюдении условий учёта на сч․ 41․ Физическим лицам важнее контролировать срок владения и правильно рассчитывать НДФЛ при продаже․ Не пропустите сроки: до 1 декабря 2026 года — имущественный налог, до 30 апреля 2027 года — 3-НДФЛ․