Ситуация: срок аренды закончился, деньги перестали поступать, а жильцы «осели» и отказываются покидать помещение. Кажется, что «раз они мои квартиранты, могу просто поменять замки и выставить вещи». Ошибка. Даже неплательщиков выселяют только по решению суда. Ниже ― подробная инструкция, как действовать законно и без лишних потерь.
Проверьте базу: есть ли договор найма?
Есть письменный договор
- Если срок истёк — договор считается расторгнутым автоматически (ст. 687 ГК РФ). Жильцы обязаны выехать в последний день.
- Если срок не истёк, но есть долг ≥ 2 месяца аренды — основание для досрочного расторжения (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Догора устная или вообще нет
Суд признаёт факт «бездоговорного» проживания. Однако вы всё равно обязаны предупредить жильцов письменно за 30 дней (ст. 71 ЖК РФ) и только после этого идти в суд.
Алгоритм выселения: 8 последовательных шагов
- Фиксируем долг
Составьте претензию и акты оплаты (квитанции, выписки из банка), подтверждающие неуплату. - Отправьте претензию
Направьте заказным письмом с уведомлением требование расторгнуть договор и освободить квартиру в течение 30 дней. Храните почтовую квитанцию. - Собираем документы в суд
- Договор найма (если есть).
- Претензия и ответ жильцов (если был).
- Квитанции и расчёты задолженности.
- Выписка ЕГРН о праве собственности.
- Паспорт собственника.
- Выбираем суд
- Если долг < 50 000 руб, мировой судья (гл. 27 ГПК РФ).
- Если больше или есть иски о выселении несовершеннолетних — районный суд.
- Подаём иск
Исковое заявление: «О расторжении договора найма, выселении и взыскании долга». Госпошлина ─ 300 руб. (п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ). - Ждём заседание и решение
В среднем через 2-3 месяца суд выносит решение. Если должник не явился — в заочном порядке. - Получаем исполнительный лист
Через 10 дней после вступления решения в силу. - Обращаемся к приставам
Сотрудники ФССП приедут с актом выселения, опечатают имущество жильцов и выведут их из квартиры. Самостоятельно выбрасывать вещи запрещено!
Можно ли «ускорить» процесс?
Самовольная смена замков
Нельзя. Это квалифицируется как самоуправство (ст. 330 УК РФ), до 2 лет ограничения свободы.
Вызов полиции
Можно вызвать участкового только для фиксации факта незаконного проживания, но выселение полицией не производится (п. 3 ст. 3 ЖК РФ, п. 7 Приказа МВД № 950/2020).
Компромисс
Суд примет «мировое соглашение», если жильцы согласятся выехать до слушания. Это сокращает срок до 1-2 недель.
Особые случаи
Квартиранты с детьми
Несовершеннолетних выселяют только через районный суд, обязательно участие органа опеки. Предоставляется альтернативное жильё не ниже социальной нормы (ст. 93 ЖК РФ).
Отсутствие договора и просрочка более года
Иск подаётся как о выселении лиц, утративших основания пользования. Суд учтёт факт «безвозмездного пользования», но всё равно обяжет освободить жильё.
Долг по коммуналке
Судебная практика (Центральный райсуд, ) не признаёт долг за коммунальные услуги основанием для выселения. Взыскать можно только арендную плату.
Чек-лист «Не забудьте»
- ☐ Сфотографируйте состояние квартиры до выселения.
- ☐ Заключайте договор найма с указанием адреса регистрации нанимателей и порядка выселения.
- ☐ Ставьте в договор штраф за просрочку выселения (0,1 % от ставки за каждый день).
- ☐ Ведите раздельный учёт оплат: аренда и коммуналка.
- ☐ После выселения сразу меняйте замки и снимайте показания счётчиков.
Краткий ответ на главный вопрос
Что делать, если квартиранты не съезжают?
Только один законный путь:
письменное требование,
суд,
исполнительный лист,
приставы.
Любые иные действия — риск уголовной ответственности и компенсации жильцам за моральный вред.