Сегодня — 19 апреля 2026 года. Если вы планируете продать квартиру, полученную в рамках программы реновации, важно знать, какие налоговые обязательства вас ждут. В этой статье мы подробно разберём, какие налоги применяются, какие существуют льготы и как правильно рассчитать и уплатить налог.

Общая информация о налоге при продаже недвижимости

Продажа любой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Для большинства физических лиц действует базовая ставка 13 % от налогооблагаемой базы. При этом существуют особые случаи, когда ставка повышается:

• Если совокупный доход от продажи недвижимости за год превышает 5 млн рублей — применяется прогрессивная шкала: 13 % до 5 млн рублей и 15 % на сумму, превышающую эту границу.
• Для нерезидентов ставка составляет 30 %.

Налог уплачивается не от цены продажи, а от разницы между ценой продажи и ценой приобретения, скорректированной на подтверждённые расходы (нотариальные услуги, комиссии, расходы на ремонт и т.п.).

Особенности налогообложения квартиры, полученной по реновации

Квартиры, полученные в рамках программы «Квартирный вопрос» (рэновация), имеют несколько специфических моментов:

1. Дата получения права собственности. Для налога важна именно дата, когда вы стали полноправным собственником (обычно — дата регистрации права в Росреестре).
2. Стоимость приобретения. При расчёте налога в качестве цены приобретения берётся стоимость, указанная в договоре купли‑продажи квартиры у застройщика (обычно это «стоимость квартиры по договору»).
3. Расходы на ремонт. Если вы вложили средства в капитальный ремонт (например, замену коммуникаций, перепланировку), эти расходы могут быть учтены при расчёте налогооблагаемой базы, но только при наличии подтверждающих документов (акты, счета‑фактуры).

Когда налог не уплачивается?

Существует несколько освобождений, которые часто применимы к «квартире по реновации»:

• Льгота «проживание более 5 лет». Если вы владеете квартирой более 5 лет и использовали её в качестве постоянного места жительства, налог не взимается.
• Льгота «продажа до 1 млн рублей». Если стоимость продажи не превышает 1 млн рублей, налог не начисляется (при условии, что квартира была вашей единственной жилой площадью).
• Льгота «первая продажа в течение 3 лет после получения по реновации». При продаже квартиры в течение 3 лет после её получения налог может быть снижен до 0 % при условии, что вы не получали доход от продажи других объектов недвижимости в тот же налоговый период.

Как рассчитать налоговую базу?

Налоговая база определяется по формуле:

Налоговая база = Цена продажи – Цена приобретения – Документально подтверждённые расходы

Где:

• Цена продажи — сумма, полученная от покупателя (без учёта комиссии агентства, если она была оплачена отдельно).
• Цена приобретения — стоимость, указанная в договоре купли‑продажи при получении квартиры по реновации.
• Документально подтверждённые расходы — нотариальные сборы, комиссии брокера, расходы на капитальный ремонт (только с оригинальными актами и счет‑фактурами).

Пример расчёта

В данном примере налог составляет 275 600 ₽. Если бы вы владели квартирой более 5 лет и использовали её как постоянное жильё, налог бы не начислялся.

Пошаговая инструкция по уплате налога при продаже квартиры по реновации

1. Соберите необходимые документы. Вам понадобятся:
   • Договор купли‑продажи квартиры (при получении по реновации).
   • Акт приема‑передачи квартиры от застройщика.
   • Нотариальный акт и квитанцию об уплате нотариального сбора.
   • Счета‑фактуры и акты выполненных работ по капитальному ремонту (если хотите их учесть).
   • Документ, подтверждающий ваш статус постоянного места жительства (если претендуете на льготу «5 лет»).
2. Заполните налоговую декларацию (декларацию 3‑НДФЛ). Делается в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или в бумажном виде в отделении ФНС.
3. Укажите в декларации все доходы от продажи. В разделе «Продажа недвижимости» укажите:
   • Дата продажи и цена.
   • Дата приобретения и её стоимость.
   • Все подтверждённые расходы;
4. Расчитайте налог. Система автоматически определит ставку (13 % или 15 %) и подсчитает сумму к уплате.
5. Оплатите налог. Сделать это можно:
   • Через онлайн‑банк.
   • В терминалах самообслуживания.
   • Через личный кабинет ФНС (кнопка «Оплатить»).

   Срок уплаты — до 15 июля года, следующего за годом продажи (для сделок, совершённых в 2026 г., срок — 15 июля 2027 г.).

6. Сохраните подтверждение оплаты. Квитанцию об уплате необходимо хранить минимум 5 лет (в случае проверки ФНС).

Если у вас возникнут вопросы, вы всегда можете обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства либо воспользоваться онлайн‑чатом на портале ФНС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в течение 2 лет после получения по реновации?

  Да, налог обязателен, если не действует льгота «продажа до 1 млн ₽» и если вы не использовали квартиру как постоянное жильё более 5 лет.

• Можно ли уменьшить налог, указав расходы на косметический ремонт?

  Только капитальный (структурный) ремонт, подтверждённый актами и счет‑фактурами, может быть учтён. Косметический ремонт (покраска, замена обоев) налоговым законодательством не признаётся.

• Если я продал две квартиры в 2026 году, как рассчитывается прогрессивная ставка?

  Сначала суммируются доходы от обеих сделок. Если общая сумма превышает 5 млн ₽, то к части, превышающей эту границу, применяется ставка 15 %.

• Как доказать, что квартира была моим постоянным местом жительства?

  Потребуются копии справок о регистрации по месту жительства, выписки из домовой книги, счета за коммунальные услуги, подтверждающие факт проживания в течение минимум 12 месяцев подряд.

• Можно ли перенести налоговую льготу на другую квартиру?

  Нет, льготы привязаны к конкретному объекту недвижимости и к периоду его владения.

Продажа квартиры, полученной по программе реновации, не отличается от обычных сделок, но имеет свои нюансы: важна дата получения права собственности, стоимость приобретения по договору и возможность учесть капитальные расходы. При соблюдении всех требований и своевременном заполнении декларации НДФЛ налог можно полностью избежать (льгота «5 лет»), либо существенно снизить его размер.

Помните, что правильный расчёт и своевременная уплата налога избавят вас от штрафов и проблем с налоговой службой. При необходимости обратитесь к налоговому консультанту — это особенно актуально, если у вас несколько сделок в одном налоговом периоде.

Удачной продажи и минимальных налоговых обязательств!