В 2025 году правила расчёта налога на доходы физлиц (НДФЛ) изменились: введена прогрессивная шкала и новые вычеты. Если вы получили квартиру по наследству и решили продать её менее чем через 3 года, важно заранее понять, какой счёт от ФНС придёт в 2026 году и как его можно свести к нулю.
Базовые правила 2025-2026 гг.
Кто платит
- Все резиденты РФ, получившие доход от продажи любой недвижимости.
- Если квартира оформлена на нерезидента, ставка выше — 30 %.
Минимальный срок без налога
Для квартиры, полученной по наследству, минимальный «льготный» срок составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
Если продажа происходит раньше — доход облагается НДФЛ, но с возможностью применить вычеты.
Как считается налог
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет) × Ставка
- Доход от продажи — цена по договору купли-продажи.
- Налоговый вычет — либо 1 000 000 ₽, либо расходы на приобретение (при наследстве расходы = 0).
- Ставка — зависит от общего дохода за год:
- 13 % — до 2,4 млн ₽.
- 15 % — от 2,4 млн до 5 млн ₽.
- 18 % — свыше 5 млн ₽.
Пример расчёта 2026
Вы продали квартиру за 3 500 000 ₽ спустя 2 года после вступления в наследство.
- Вычет 1 000 000 ₽.
- Налогооблагаемая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽.
- НДФЛ: 2,4 млн × 13 % + 0,1 млн × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽.
Как «обнулить» налог
- Самый простой способ — дождаться 3-летнего срока: тогда продажа вообще не облагается.
- Если ждать нельзя — использовать документы на улучшение (ремонт, долевые взносы) вместо 1 млн вычета.
- Многодетные семьи вправе применить повышенный вычет 1,9 млн ₽ на Крайнем Севере.
Как отразить сделку в 3-НДФЛ-2025
- В приложении 6 указываете вычет 1 000 000 ₽ или фактические расходы.
- В приложении 1 — доход от продажи.
- Если квартира была в собственности менее 3 лет, в декларации обязательно отражаем, даже если налог = 0.
Частые ошибки и штрафы
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не указали доход в декларации | Штраф 20 % от неуплаченного налога + пени |
| Занижена цена в договоре | Налог начислят по кадастровой стоимости × 0,7 |
| Пропустили срок сдачи (до 30 апр.) | Штраф 1 000 ₽ минимум |
Чек-лист для продавца
- ☐ Уточните дату вступления в наследство (дата свидетельства о праве).
- ☐ Подсчитайте общий годовой доход, чтобы выбрать правильную ставку.
- ☐ Соберите документы на ремонт/покупку другого жилья для вычета.
- ☐ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (если продажа в 2026 г.).
- ☐ Оплатите налог до 15 июля 2027 г.
Если квартира досталась по наследству, продать её без налога можно только после 3 лет владения. В остальных случаях — используйте вычет 1 млн ₽ или документальные расходы, и не забывайте включать авансы по НДФЛ в расчёт, чтобы избежать двойной уплаты. При сомнениях лучше проконсультироваться с налоговым юристом: штрафы 2026 года стали жёстче, а ФНС теперь получает данные о сделках в режиме онлайн.