04 апреля 2026 г. 21:08

Краткое содержание

1. Почему «наследственные» квартиры дешевле
2. Какие налоги платит наследник при продаже
3. Что происходит с деньгами после продажи
4. Как купить новую квартиру, чтобы она «не попала» в дележ при разводе
5. Алгоритм действий пошагово
6. Частые ошибки и советы юриста

Почему «наследственные» квартиры дешевле

На рынке объекты, полученные по наследству, продаются со скидкой 3 – 10 % по сравнению с аналогичными. Причины:

• сомнения покупателей в «юридической чистоте»;
• деньги часто нужны сразу всем наследникам, поэтому цена снижается для скоростной сделки;
• риск появления очередных наследников в течение 3 лет (ст. 181 ГК РФ).

Какие налоги платит наследник при продаже

Важно: сам факт получения квартиры по наследству не облагается налогом. Однако если вы продаёте объект:

До истечения 3 лет со дня открытия наследства → платится 13 % НДФЛ с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью (но не менее 70 % кадастра).

После 3 лет → налог не платится (п; 17.1 ст. 217 НК РФ).

Можно воспользоваться вычетом в 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример: квартира продана за 4 000 000 руб., кадастровая 3 500 000 руб. Налог = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб.

Что происходит с деньгами после продажи

Деньги от продажи не становятся совместной собственностью супругов автоматически. Они остаются личными, если:

• квартира была получена до брака (ст. 36 ГК РФ);
• наследство оформлено в браке, но с оговоркой о личном характере имущества (ст. 36 ГК РФ).

Если деньги положены на общий счёт и перемешаны с семейными доходами, они могут быть признаны совместными.

Как купить новую квартиру, чтобы она «не попала» в дележ при разводе

Вариант 1. Договор дарения между супругами

Один из супругов дарит другому свою долю в новой квартире, оформляя её на имя одного. В случае развода такая квартира остаётся у того, кому подарена (ст. 36 ГК РФ).

Вариант 2. Брачный договор

Заключается нотариально и прямо указывает, что новая квартира остаётся личной собственностью того супруга, чьи деньги от продажи наследственного жилья были использованы.

Вариант 3. Раздельные счета и документы

• Деньги от продажи хранятся на отдельном счёте наследника.
• Новая квартира покупается без ипотеки или с ипотекой, где заёмщик только наследник.
• Все документы (ДДУ, ЕГРН) оформляются только на него.

Алгоритм действий пошагово

1. Получить свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя.
2. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
3. Оценить срок владения (от даты смерти) и решить, продавать сейчас или ждать 3 года.
4. Продать квартиру, заключив ДКП и уведомив налоговую при необходимости (если налог > 0).
5. Открыть личный счёт и положить туда выручку.
6. Заключить брачный договор или оформить договор дарения до покупки новой квартиры.
7. Купить новую квартиру, оформив её на себя лично.
8. Поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.

Частые ошибки и советы юриста

Ошибка 1. Перевод денег на общий счёт

Семья перевела 3 000 000 руб. на совместный счёт, затем купила квартиру. При разводе супруг потребовал половину.

Совет: держите деньги на отдельном счёте или заключите брачный договор заранее.

Ошибка 2. Срок владения отсчитывается с даты регистрации

Многие считают срок с даты получения свидетельства, а не с даты открытия наследства.

Совет: отсчитывайте 3 года именно от даты смерти наследодателя, иначе рискуете лишним НДФЛ.

Ошибка 3. Использование материнского капитала

Если при покупке вложен материнский капитал, доля детей автоматически появляется, и квартира делится при разводе.

Совет: избегайте смешения средств, если цель — сохранить личную собственность.