В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, купленной по договору долевого участия (ДДУ), остались прежними, однако сроки, льготы и способы минимизации выплат продолжают вызывать вопросы․ Ниже разбираем, когда придётся платить налог, а когда можно избежать уплаты, а также как правильно рассчитать и задекларировать доход․
Когда налог платить НЕ нужно
Минимальный срок владения
Единственное условие полного освобождения от НДФЛ – это превышение «минимального срока владения»:
- 3 года – если продаваемая квартира является единственным жильём продавца на дату сделки (подп․ 4 п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ)․
- 5 лет – если у продавца есть другое жильё либо квартира была приобретена до по старым правилам․
С чего отсчитываем срок при ДДУ
Ключевая особенность: срок начинает течь не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по ДДУ․
Пример: вы в 2015 году заключили ДДУ и сразу полностью оплатили квартиру․ Дом сдали в 2018-м, а право собственности зарегистрировали в 2019-м․ Для целей НДФЛ срок владения исчисляется с 2015 года․ Следовательно, уже в 2018 году (по прошествии 3 лет) вы могли бы продать квартиру без налога, даже если ЕГРН ещё не выдан․
Когда налог платить нужно
Если с момента полной оплаты по ДДУ до даты продажи прошло менее 3 или 5 лет (в зависимости от статуса «единственного жилья»), налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы − Имущественный вычет) × 13 % (или 15 %)
Какие расходы можно учесть
- Стоимость квартиры по ДДУ (все платежи по договору + доплата за увеличение площади)․
- Расходы на ипотечные проценты, если кредит брался именно под эту квартиру (по решению ФНС)․
- Дополнительные расходы: отделка «под ключ», закладные материалы, проектная документация, но только при условии, что они задокументированы и непосредственно связаны с объектом․
Имущественный вычет 1 млн ₽
Если нельзя подтвердить расходы или они меньше 1 млн руб․, можно применить стандартный вычет 1 000 000 ₽ один раз в налоговом периоде вместо подтверждённых расходов, но не совместно с ними․
Повышенная ставка 15 %
С 2025 года доходы свыше 2,4 млн руб․ в рамках одной сделки облагаются по ставке 15 %․
Пример расчёта:
- Куплена квартира по ДДУ в 2023 году за 2 000 000 ₽․
- Продана в 2026 году за 6 000 000 ₽․
- Налогооблагаемая база: 6 000 000 – 2 000 000 = 4 000 000 ₽․
- 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽․
- 1 600 000 × 15 % = 240 000 ₽․
Пошаговая инструкция для продавца
Подготовка документов
- Договор ДДУ (все дополнительные соглашения)․
- Акт приёма-передачи квартиры и ЕГРН на право собственности․
- Договор купли-продажи с новым покупателем․
- Документы, подтверждающие расходы: платёжные поручения, чеки, договоры подряда на ремонт․
- Декларация 3-НДФЛ (форма обновлена в 2026 году, скачивать только с сайта ФНС)․
Сроки и способы подачи декларации
Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года (если квартира продана в 2026 году)․ Сделать это можно:
- онлайн через личный кабинет налогоплательщика;
- через программу «Декларация-2026»;
- лично в инспекции по месту регистрации (вариант с бумажной формой)․
Уплата налога
После принятия декларации налог должен быть оплачен не позднее 15 июля 2027 года․ Реквизиты платежа можно получить в личном кабинете или на сайте ФНС․
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: считать срок владения с даты регистрации собственности․
Решение: использовать дату последнего платежа по ДДУ․ - Ошибка: забывать включить в расходы дополнительную оплату за площадь․
Решение: хранить все дополнительные соглашения и квитанции․ - Ошибка: одновременно применять вычет 1 млн и расходы․
Решение: выбрать или вычет, или расходы, что выгоднее․
Особые ситуации
Доля в квартире
Если семья сначала купила ½ доли по ДДУ, а затем выкупила вторую ½ у родителей, срок владения считается с даты приобретения первой доли․
Договор уступки права требования (переуступка ДДУ)
При продаже «самого ДДУ» до получения ключей срок владения начинает течь с даты полной оплаты первоначальному застройщику․ Если вы купили объект по переуступке, а потом продали, расходы включают и сумму, уплаченную первому дольщику, и сумму, уплаченную по переуступке․
Налог при продаже квартиры по ДДУ в 2026 году не возникает, если с момента полной оплаты прошло 3 года и квартира является единственным жильём․ Во всех остальных случаях придётся заплатить НДФЛ, но его можно минимизировать за счёт подтверждённых расходов и вычетов․ Главное — грамотно рассчитать базу, собрать документы и соблюсти сроки подачи декларации․
При возникновении сложностей рекомендуем заранее обратиться к налоговому консультанту или подать запрос в ФНС через личный кабинет․