Дата актуализации:

Если вы продаёте одну квартиру и сразу покупаете другую в пределах одного календарного года, то в декларации 3-НДФЛ за 2026 год одновременно возникает два имущественных вычета:

1. Вычет при продаже (ст. 220 ч. 1 пп. 1–2 НК РФ);
2. Вычет при покупке (ст. 220 ч. 1 пп. 3 НК РФ).

Налоговый кодекс РФ не запрещает их совместное применение в одном налоговом периоде, поэтому при правильном заполнении вы можете «взаимозачесть» налог к уплате и налог к возврату, минимизировав или полностью обнулив НДФЛ к доплате.

Когда подавать 3-НДФЛ

• Крайний срок без штрафов — 30 апреля 2027 г. (если право собственности на продаваемую квартиру возникло после и срок владения меньше 5 лет).
• Если квартира была единственным жильём, упрощённый срок владения — 3 года.
• Декларацию подаём даже при нулевом налоге, если квартира продана раньше минимального срока.

Какие документы понадобятся

Схема расчёта налога

Формула:

Налог к уплате = (Цена продажи – Документированные расходы при покупке) × 13% – Имущественный вычет при покупке (но не более 260 000 руб.)

Пример 1. Налог к уплате сокращается вычетом при покупке

• Продали квартиру за 7 000 000 руб. (купили за 5 000 000 руб. в 2025 г.).
• Купили новую квартиру в 2026 г. за 6 000 000 руб.

Налогооблагаемая база: 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 руб.
НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
Имущественный вычет при покупке: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ в ЛК ФНС (онлайн)

Шаг 1. Зайти в Личный кабинет налогоплательщика

Раздел «Жизненные ситуации → Продажа недвижимости → Подать декларацию 3-НДФЛ».

Шаг 2. Заполнить титульный лист

• Налоговый период (код): 34
• Отчетный год: 2026

Шаг 3. Добавить доход от продажи (Приложение 1)

Источник дохода: покупатель (Ф. И. О.).
Код дохода: 1510 — доход от продажи недвижимого имущества.
Сумма: 7 000 000 руб.
Вычет (расходы): 5 000 000 руб.

Шаг 4. Заполнить имущественный вычет при покупке (Приложение 7)

• Тип объекта: квартира.
• Дата права собственности: дата регистрации новой квартиры.
• Стоимость объекта: 6 000 000 руб.
• Размер вычета, используемый в 2026 г.: 2 000 000 руб.

Шаг 5. Проверка и отправка

Система автоматически рассчитает итоговый НДФЛ. Если расчёт показал 0 руб., всё верно. Подписываем ЭЦП и отправляем декларацию.

Как заполнить 3-НДФЛ вручную (PDF-форма)

Если вы заполняете бумажную форму:

1. Раздел 2: указываем доход 7 000 000 руб.
2. Раздел 2: вычитаем расходы 5 000 000 руб. → база 2 000 000 руб.
3. Раздел 2: налог 260 000 руб.
4. Раздел 2: указываем имущественный вычет при покупке 260 000 руб. → налог к уплате 0.
5. Приложение 7: строка 080 — 2 000 000 руб.

Распространённые ошибки

• Ошибка 1: Пропустить ремонтные расходы (их можно включить в затраты, если есть чеки).
• Ошибка 2: Указать вычет при покупке больше, чем осталось вернуть (максимум 260 000 руб.).
• Ошибка 3: Подать декларацию в налоговый орган не по месту регистрации.

Ответы на частые вопросы

Чек-лист «Готово к отправке»

• ✔ Заполнен титульный лист.
• ✔ Указан доход от продажи и применён вычет на расходы.
• ✔ Заявлен вычет на покупку (приложение 7).
• ✔ Прикреплены сканы ДКП, ЕГРН, платёжек.
• ✔ Подписано ЭЦП и отправлено до 30 апреля 2027 г.