Могут ли иностранцы вообще покупать квартиру в России?
Да, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать жилую недвижимость в России на равных правах с россиянами. Исключение составляют:
- земельные участки в приграничных и других стратегически важных районах (здесь действуют ограничения);
- объекты военной и двойного назначения.
Для оформления сделки иностранцу понадобится виза или вид на жительство (ВНЖ/РВП), а также ИНН (идентификационный номер налогоплательщика).
Налоги при покупке квартиры (в 2026 году)
Налог на покупку: кто платит?
При покупке квартиры покупатель не платит никаких налогов. Однако:
- нотариус удержит 13% НДФЛ с продавца, если он не является налоговым резидентом РФ (т.е. находился в стране менее 183 дней за последние 12 месяцев);
- если продавец, иностранец, то налог удерживается в момент сделки и перечисляется в ФНС.
Расходы при оформлении
| Статья расходов | Размер (в руб.) |
|---|---|
| Госпошлина за регистрацию права | 2 000 |
| Нотариальное удостоверение (по желанию) | от 5 000 |
| Оформление ИНН для иностранца | бесплатно, 5 рабочих дней |
Налоги при владении квартирой
Налог на имущество физических лиц
С 2026 года действует прогрессивная шкала:
- до 10 млн руб. кадастровой стоимости — 0,1%;
- от 10 до 50 млн — 0,15%;
- от 50 до 300 млн — 0,3%;
- свыше 300 млн — 2%.
Иностранцы платят на тех же условиях, что и россияне.
Новое в 2026 году: «налог на третью квартиру»
Госдума уже в первом чтении приняла законопроект, внесённый «Справедливой Россией». Суть:
Если у одного владельца (включая иностранцев) три и более квартиры, и общая кадастровая стоимость превышает 30 млн рублей, то за каждую последующую квартиру сверх двух ставка налога увеличивается на 0,3 п.п.
Пример расчёта:
Кадастровая стоимость квартиры: 7 000 000 ₽ Ставка по базовой шкале: 0,1% = 7 000 ₽ Доплата за «третью квартиру»: +0,3% = 21 000 ₽
Налоги при продаже квартиры
Основные правила
- Если иностранец владеет квартирой менее 5 лет (3 года — для наследства/дарения от близких), то придётся заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
- Если срок владения 5 лет и более — налог не взимается.
Уменьшение налоговой базы
Можно воспользоваться:
- Профессиональным вычетом: 1 млн руб. или сумма фактически понесённых расходов (что больше).
- Учётом арендных доходов (если квартира сдавалась официально).
Аренда квартиры иностранцем: налоги для собственника
Если вы, неразидент РФ и сдаёте квартиру в России:
- ставка НДФЛ: 30%;
- при этом арендатор-организация обязан выступить налоговым агентом и удержать налог.
Если собственник — налоговый резидент РФ (находился в стране ≥183 дней), то ставка снижается до 13%.
Чек-лист иностранца при покупке квартиры в России
- Получить ИНН — через МФЦ или онлайн на сайте ФНС.
- Открыть рублёвый счёт в российском банке.
- Проверить кадастровую стоимость в ЕГРН, чтобы оценить будущий налог.
- Узнать о льготах: для пенсионеров, многодетных семей, инвалидов.
- Проверить юридическую чистоту квартиры через Росреестр.
- Оформить договор купли-продажи у нотариуса (желательно).
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: Можно ли оформить квартиру на иностранную компанию?
Да, но тогда налог на имущество составит до 2%, а при продаже, 20% налог на прибыль.
Вопрос 2: Нужно ли декларировать квартиру в налоговой страны гражданства?
Зависит от законов вашей страны. Например, граждане США обязаны подавать FBAR и FATCA, если сумма активов превышает пороговые значения.
Вопрос 3: Как платить налоги, если я нахожусь за границей?
Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через доверенное лицо по нотариальной доверенности.
В 2026 году иностранцы могут спокойно покупать и владеть квартирами в России, но важно учитывать:
- регулярный налог на имущество (с учётом новых повышающих коэффициентов);
- возможный НДФЛ при продаже;
- необходимость временного пребывания в РФ, чтобы стать налоговым резидентом и платить 13% вместо 30%.
Планируйте сделку заранее, консультируйтесь с юристом и налоговым консультантом — и тогда покупка квартиры в России принесёт вам доход, а не головную боль!