Дата публикации:  г. 04:26:50

Общие положения

Продажа нежилого помещения (офисных, торговых, складских и иных объектов) в России облагается несколькими видами налогов. Основные из них:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – если продавцом является физическое лицо.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – при условии, что продавец является плательщиком НДС.
• Налог на имущество организаций – если продавцом выступает юридическое лицо.
• Налог на прибыль (для ООО/ИП на ОСН) и налоги по упрощённой системе налогообложения (УСН).

Ниже подробно рассматриваются каждый из этих налогов, правила расчёта, сроки уплаты и особенности, актуальные на 2026 год.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Когда возникает обязанность?

Если продавцом является физическое лицо, полученный от продажи доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Имущественный вычет

При продаже нежилого помещения налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере 250 000 рублей. Эта сумма фиксирована и не подлежит увеличению, в отличие от вычета при продаже жилой недвижимости (1 млн рублей).

Пример расчёта:

1. Продажная цена: 5 000 000 руб.
2. Себестоимость (стоимость приобретения + затраты на улучшения): 3 500 000 руб.
3. Прибыль = 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000 руб.
4. Имущественный вычет = 250 000 руб.
5. Облагаемая база = 1 500 000 – 250 000 = 1 250 000 руб.
6. НДФЛ = 1 250 000 × 13 % = 162 500 руб.

Как оформить вычет?

• Заполнить форму 2‑НДФЛ и приложить договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, справку о стоимости приобретения.
• Подать декларацию в личный кабинет налогоплательщика (ЛКФЛ) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Оплатить рассчитанный налог в срок, указанный в налоговой декларации.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Объекты налогообложения

НДС начисляется, если продавец является плательщиком НДС (организации, ИП на ОСН) и объектом продажи является объект недвижимости, находящийся в обороте. Ставка НДС на нежилые помещения с 1 апреля 2026 года составляет 22 % (см. приказ Минфина № 58н).

Расчёт НДС

1. Определите базовую стоимость недвижимости (цена продажи без НДС).
2. НДС = базовая стоимость × 22 %.
3. Сумма НДС включается в счёт‑фактуру, которую получает покупатель.

Сроки уплаты

НДС уплачивается в срок до 25‑го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была получена оплата за объект. При расчёте учитываются переносы сроков из‑за праздничных дней.

Налог на имущество организаций

Если продавцом является юридическое лицо, имущество, находящееся в его балансе, облагается налогом на имущество по ставке, установленной региональными властями (обычно от 0,1 % до 2,2 % от кадастровой стоимости).

Продажа недвижимости приводит к вычету стоимости реализованного имущества из налоговой базы в следующем налоговом периоде.

Налог на прибыль и УСН

Налог на прибыль (ОСН)

Для организаций, применяющих общую систему налогообложения, прибыль от продажи недвижимости включается в налоговую базу и облагается по ставке 20 %. При этом учитываются расходы, связанные с приобретением и улучшением объекта.

УСН (доходы минус расходы)

Если налогоплательщик использует упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы – расходы», то прибыль от продажи учитывается в доходе, а затраты – в расходах. Налоговая ставка составляет 15 % (для большинства регионов).

Платёжные реквизиты и порядок уплаты (с 1 апреля 2026 г.)

С 1 апреля 2026 года вступил в силу приказ Минфина № 58н, который изменил реквизиты платёжных поручений на уплату налогов. Основные изменения:

• Статус плательщика теперь указывается в виде кода «01» (физ. лицо) или «02» (юридическое лицо).
• Код бюджетной классификации (КБК) для НДФЛ по продаже недвижимости – 1###-###-####0100010.
• Для НДС при продаже нежилого помещения используется КБК 1###-###-####0100010.
• Все платежи рекомендуется осуществлять через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКФЛ/ЛКЮЛ) либо через онлайн‑банк, используя новые реквизиты.

Пример заполнения платёжного поручения (НДФЛ):

Получатель: ФНС России
ИНН получателя: 7707083893
КПП: 770701001
БИК: 044525225
Корр. счёт: 30101###-###-####0225
Расч. счёт получателя: 40702###-###-####2345
Код назначения платежа (КНП): 1###-###-####0100010
Статус плательщика: 01
Сумма: 162500,00
Назначение платежа: НДФЛ за 2026 г. (договор № 123/2026 от )

Сроки уплаты налогов

Как оформить вычет при продаже нежилого помещения

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, справки о стоимости приобретения, документы, подтверждающие расходы на улучшения (ремонт, перепланировка).
2. Заполните налоговую декларацию: форма 2‑НДФЛ (для физических лиц) или 3‑НДФЛ (для юридических лиц).
3. Укажите в декларации вычет 250 000 руб. – в графе «Имущественный вычет».
4. Проверьте расчёт налога в личном кабинете, используя автоматический калькулятор ФНС.
5. Оплатите налог через банковскую систему, указав новые реквизиты (см. раздел 6).
6. Подайте декларацию в электронном виде не позднее 30 апреля.

Практические рекомендации

• Планируйте продажу заранее – так вы сможете собрать все необходимые документы и избежать штрафов за просрочку.
• Проверяйте кадастровую стоимость объекта – она влияет на налог на имущество и размер вычета.
• Если вы планируете реинвестировать полученные средства в покупку другого нежилого помещения, рассмотрите возможность применения налогового вычета по статье 261 НК РФ (перенос убытков).
• Для юридических лиц, использующих УСН «доходы‑минус‑расходы», учитывайте, что расходы на улучшения могут быть списаны в том же налоговом периоде, в котором они понесены.
• Всегда проверяйте актуальные КБК и реквизиты на официальном сайте ФНС, так как они могут изменяться каждый год.

Продажа нежилого помещения в России сопровождается несколькими видами налогов, каждый из которых имеет свои особенности расчёта и сроки уплаты. Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

• Имущественный вычет при продаже нежилого помещения фиксирован – 250 000 рублей.
• С 1 апреля 2026 года изменились реквизиты платёжных поручений (приказ Минфина № 58н).
• НДС на нежилые помещения составляет 22 %, а ставка НДФЛ – 13 % (для резидентов).
• Соблюдайте установленные сроки уплаты, чтобы избежать штрафов и пени.

Тщательная подготовка документов, своевременный расчёт налогов и правильное заполнение платёжных поручений помогут избежать неприятных сюрпризов и сохранить чистоту финансовых операций.

Статья подготовлена на основе актуальных нормативных актов и справочной информации ФНС России на 2026 год.