Актуально на 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. В чём особенность сделки между родственниками
2. Какие документы понадобятся
3. Налоги: когда НДФЛ платить не нужно
4. Бухгалтерский учёт для юрлиц и ИП
5. Пошаговая инструкция оформления
6. Распространённые ошибки и риски
7. Чек-лист перед сделкой

В чём особенность сделки между родственниками

При купле-продаже земельного участка между близкими родственниками действуют те же правила, что и при обычной сделке: стороны заключают договор, проходят регистрацию в Росреестре и оплачивают государственную пошлину. Однако есть ключевые отличия:

• Семейная обусловленность. Закон не требует независимой оценки рыночной стоимости, но чрезмерно заниженная цена может вызвать вопросы у налоговой.
• Освобождение от НДФЛ. При соблюдении сроков владения (≥ 3 года для ИЖС/ЛПХ и ≥ 5 лет для прочих участков) физлица-продавцы не платят налог.
• Исключение из оборота «по доверенности». Родственники могут оформлять сделку без нотариального удостоверения, но при этом обязательна личная явка в МФЦ.

Какие документы понадобятся

Налоги: когда НДФЛ платить не нужно

Физические лица

• 0 % НДФЛ — если участок находился в собственности ≥ 3 лет (при назначении участка «ИЖС» или «ЛПХ») или ≥ 5 лет (остальные категории).
• 13 % НДФЛ — при несоблюдении сроков; налог исчисляется от разницы между ценой в договоре и вычетом 1 000 000 ₽.
• Срок владения не прерывается при разделе участка на 2 части — важное новшество 2026 г.

Юридические лица и ИП

Земельный участок в любом случае будет признан в расходах при его последующей продаже. Если организация не может с 100 % уверенностью утверждать, что доход или расход будет признан, то:

• в бухгалтерском учёте актив отражают по первоначальной стоимости;
• продажа влечёт начисление налога на прибыль (20 % для ООО) или НДФЛ (13 % для ИП на ОСНО).

Бухгалтерский учёт для юрлиц и ИП

Продавец (юрлицо)

1. Списываем земельный участок с учёта:
   Дт 91.2 – Кт 01 (по остаточной стоимости).
2. Отражаем выручку:
   Дт 62 – Кт 91.1.
3. Начисляем НДС (если ОСНО):
   Дт 91.2 – Кт 68.

Покупатель (юрлицо)

• Принимаем участок к учёту:
  Дт 08 – Кт 60 (по договорной цене + расходы на оформление).
• Вводим в эксплуатацию:
  Дт 01 – Кт 08.
• Амортизация не начисляется — земля не подлежит износу (п. 17 ФСБУ 6/2020).

Пошаговая инструкция оформления

1. Подготовка
   • Получить выписку ЕГРН; убедиться в отсутствии обременений.
   • Согласовать цену: желательно не ниже 70 % кадастровой (избежать «подозрительной» сделки).
2. Договор
   • Указать кадастровый номер, точную площадь, координаты границ.
   • Прописать порядок расчётов: наличные, безнал, эскроу-счёт или ипотека.
3. Расчёты
   • Оплатить госпошлину: 2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц.
   • Если ипотека — зарегистрировать закладную одновременно с переходом права.
4. Регистрация
   • Подать документы в МФЦ или через электронную подпись (Госуслуги → «Росреестр»).
   • Получить выписку ЕГРН с новым собственником через 3–7 раб. дней;

Распространённые ошибки и риски

Чек-лист перед сделкой

Проверил участок в Публичной кадастровой карте
Получил выписку ЕГРН (без обременений)
Согласовал цену не ниже 70 % кадастровой
Подготовил договор (2 экземпляра)
Оплатил госпошлину
Собрал пакет документов для МФЦ
Проверил срок владения (НДФЛ = 0 %)
Взял квитанцию о приёме документов