Покупка первого жилья – важный шаг в жизни семьи. В 2026 году правила имущественного налогового вычета (ИВНВ) изменились, и многие собственники задаются вопросом: как правильно оформить вычет, если квартира приобретена в общей совместной собственности (ОСО)?

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность (ОСО) – это форма владения имуществом, при которой каждый из супругов (или иных со‑собственников) имеет равные права на всю недвижимость, но юридически их доля фиксируется в виде равных долей (½ + ½) или иной пропорции, указанной в договоре купли‑продажи.

• ОСО возникает автоматически при браке в режиме законодательного режима совместной собственности (если иное не оговорено брачным договором).
• Если квартира куплена не в браке, но в совместном владении (например, между родителями и детьми), это тоже считается совместной собственностью, но в декларации вычет делится согласно долям.

Налоговый вычет при покупке недвижимости: основные положения

Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за счёт расходов на покупку жилья.

Согласно новому порядку, вычет может быть рассчитан отдельно каждым совладельцем в пропорции их долей. Это значит, что в семье из двух человек каждый может получить до 325 000 руб., если их доли равны.

Как рассчитывается вычет в случае общей совместной собственности?

1. Определяем общую сумму расходов – стоимость квартиры + нотариальные расходы + услуги риэлтора (если они были оплачены). Важно, чтобы все траты подтверждались официальными документами (договора, счета‑фактуры).
2. Проверяем, не превышает ли эта сумма лимит в 2 500 000 руб. Если превышает – учитывается только лимит.
3. Вычисляем общий налоговый вычет:

   Общий вычет = (Сумма расходов) × 13 %

4. Разделяем вычет между совладельцами согласно их долям. Пример:
   • Стоимость квартиры – 2 000 000 руб.; налоговый вычет = 260 000 руб.
   • Доли: 0,5 и 0,5 → каждый получает 130 000 руб.
5. Если совладельцы имеют разные налоговые базы (например, один платит 13 %, а другой – 15 % по ставке НДФЛ), вычет рассчитывается индивидуально, но в пределах общей суммы.

Лимиты и изменения в 2026 году

С 1 января 2026 года вступили в силу следующие изменения:

• Увеличен максимальный лимит расходов до 2 500 000 руб. (ранее – 2 000 000 руб.).
• Для семей с детьми (в т.ч. инвалидами) сохраняеться возможность совместного получения вычета до 650 000 руб..
• Упрощённый порядок подачи документов через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) – теперь достаточно загрузить скан‑копии документов, а не отправлять оригиналы.
• Введена возможность «распределения вычета» в случае, если один из совладельцев уже использовал часть вычета в предыдущих налоговых периодах.

Пошаговый порядок подачи налоговой декларации

1. Соберите пакет документов (см. раздел 6). Убедитесь, что все квитанции и договоры подписаны и прошли нотариальное заверение.
2. Войдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
3. Выберите пункт «Подать декларацию по форме 3‑НДФЛ».
4. Заполните раздел «Имущественный налоговый вычет». Укажите:
   • Тип недвижимости – «квартира».
   • Дата покупки и стоимость.
   • Размер вашей доли (например, 0,5).
5. Загрузите сканы следующих документов (см. ниже).
6. Подтвердите отправку и сохраните Квитанцию об уплате налога (если удержание было произведено работодателем).
7. Ожидайте решения налоговой службы (обычно 30‑45 дней). При одобрении деньги перечислятся на ваш банковский счёт, указанный в кабинете.

Список необходимых документов

• Договор купли‑продажи квартиры (оригинал + копия).
• Квитанция об уплате НДФЛ (если удержание производилось работодателем) или справка из банка о перечислении налога.
• Акт приёма‑передачи недвижимости (если был оформлен отдельно).
• Документы, подтверждающие расходы на нотариальные услуги, регистрацию прав и услуги риэлтора.
• Справка о регистрации права собственности в Росреестре (выписка из ЕГРН).
• Свидетельство о браке (если вы оформляете совместный вычет в рамках семьи).
• При наличии детей‑инвалидов – справка о статусе ребёнка.

Примеры расчётов

Пример 1. Равные доли (½ + ½)

Стоимость квартиры – 2 200 000 руб.
Нотариат + регистрация – 70 000 руб.

Общий вычет = 2 270 000 × 13 % = 295 100 руб.
Каждый совладелец (доля = 0,5) получает: 295 100 × 0,5 = 147 550 руб.

Пример 2. Неравные доли (0,7 + 0,3)

Стоимость квартиры – 1 800 000 руб.
Дополнительные расходы – 120 000 руб.

Общий вычет = 1 920 000 × 13 % = 249 600 руб.
Владельцу с долей 0,7: 249 600 × 0,7 = 174 720 руб.
Владельцу с долей 0,3: 249 600 × 0,3 = 74 880 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира уже была в собственности до 2026 года?

Да. Вычет предоставляется за факт покупки, независимо от года, но лимит расходов и ставка НДФЛ остаются актуальными на момент подачи декларации.

Нужен ли отдельный вычет для каждого совладельца?

Да. Каждый совладелец подаёт собственную декларацию 3‑НДФЛ и указывает долю собственности.

Можно ли совместно оформить вычет, если один из супругов не работает?

Да. Вычет может оформить любой из супругов, но в декларации указывается доля, принадлежащая каждому. Если один из супругов не имеет доходов, вычет будет полностью начислен другому, но не превысит его индивидуальный лимит (325 000 руб.).

Что делать, если в декларации ошиблись?

Можно подать исправленную декларацию в течение 3 лет с момента подачи первой. При этом необходимо указать пометку «Исправление» и приложить уточнённые документы.

Ошибки, которых следует избегать

• Отсутствие копий договоров и актов – налоговая служба отклонит заявку без подтверждающих документов;
• Указание неправильной доли собственности (например, 0,6 вместо 0,5) – может привести к перерасчёту и штрафу.
• Попытка включить в вычет расходы, не связанные с покупкой (например, мебель) – такие расходы не учитываются.
• Не загрузить квитанцию об уплате НДФЛ (если налог удерживался работодателем) – вычет будет признан неполным.

Покупка квартиры в общей совместной собственности не усложняет получение имущественного налогового вычета, если правильно рассчитать долю и своевременно собрать весь пакет документов. В 2026 году лимит расходов увеличен до 2,5 млн руб., а максимальный возврат для семьи – 650 000 руб. Следуя пошаговому алгоритму подачи декларации через личный кабинет ФНС, вы сможете вернуть значительную часть вложенных средств и снизить финансовую нагрузку.

Если остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в Федеральную налоговую службу для уточнения индивидуальных нюансов.