Актуально на 19 апреля 2026 г.

Когда именно не нужно платить НДФЛ с продажи квартиры

Минимальный срок владения

С 2025 года действуют следующие правила:

• 3 года – если квартира:
  • получена в дар или наследство;
  • являеться единственным жильём продавца (включая совместно имущество супругов);
  • была приватизирована;
  • перешедшая по договору пожизненного содержания.
• 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на вторичном рынке или в новостройке).

«Семейная» льгота

Закон 2024 года освободил семьи, в которых родились (усыновлены) двое и более детей, от НДФЛ при продаже любой недвижимости независимо от срока владения.

Как уменьшить налог, если срок ещё не вышел

Вычет «по расходам»

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, подтверждённых:

• договором купли-продажи;
• квитанциями / банковскими выписками;
• актом приёма-передачи и пр.

Пример:
Елена Колосова купила квартиру за 3 млн руб. и продала её за те же 3 млн руб. Доход = 0 → НДФЛ = 0.

Имущественный вычет 1 млн руб.

Если документы на покупку утрачены или расходы ниже 1 млн руб., можно воспользоваться фиксированным вычетом.

Особенности наследованного имущества

При продаже квартиры, полученной по наследству или дару:

1. Срок владения исчисляется с даты открытия наследства (смерти наследодателя) или даты дарения.
2. Расходы покойного (первоначальная покупка) не учитываются; можно только вычет 1 млн руб. или расходы на нотариуса, регистрацию и пр.

Муниципальное жильё: приватизация и продажа

После приватизации муниципальной квартиры:

• Срок владения начнёться с даты регистрации права собственности в Росреестре.
• Даже если сразу купить более дорогую квартиру, денежные средства от продажи всё равно подлежат НДФЛ, если 3-летний срок не выдержан и не применяется вычет/льгота.

Пошаговый алгоритм «Как продать без налога»

1. Уточните дату первой регистрации права.
2. Определите, относитесь ли к льготной категории (единственное жильё, семья с детьми, дар/наследство).
3. Соберите пакет документов:
   • выписка ЕГРН;
   • договор купли-продажи (при покупке) + платёжные документы;
   • декларация 3-НДФЛ (если нужно задекларировать).
4. Рассчитайте налог: (цена продажи – вычет/расходы) × 13 %.
5. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года, уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Миф: «Покупка другой квартиры автоматически освобождает от налога»., Реальность: это не так, льготы не «переносятся».
• Миф: «Налог не платят, если квартира дороже». — Реальность: важен доход, а не стоимость.
• Миф: «Можно указать 1 млн руб. в договоре и не платить налог». — Реальность: ФНС ориентируется на кадастровую стоимость × 0,7 и может доначислить налог.

Полезные сервисы

• nalog.gov.ru – официальный сервис ФНС, калькулятор вычетов.
• rosreestr.gov.ru – выписка ЕГРН онлайн.