В 2026-м налоговые правила для продавцов «самостроя» стали жёстче: нужно разобраться, когда платить НДФЛ, какую сумму задекларировать и какие документы приложить к налоговой. Ниже ‒ подробная инструкция для физлиц, ИП и самозанятых.
Когда вообще придётся платить НДФЛ
Да, налог появится, если вы владели земельным участком и (или) домом менее минимального срока.
- 3 года – если участок и дом были получены:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору ренты.
- 5 лет – во всех остальных случаях, в т.ч. когда вы сами купили участок и сами построили дом.
Если срок владения больше – доход от продажи освобождён от НДФЛ полностью, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
От чего считать налог
Налоговая база берётся наибольшую из двух величин:
- Цена по договору купли-продажи.
- 70 % от кадастровой стоимости.
Пример: вы продали дом за 9 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 10 000 000 ₽. 70 % от кадастровой = 7 000 000 ₽. Берём 9 000 000 ₽, поскольку она выше.
Как уменьшить налог
Закон даёт два варианта вычета – вы пользуетесь только одним:
Вычет в размере фактических расходов
- покупка земельного участка (договор, платёжка);
- строительство дома (сметы, чеки, акты, договоры со строителями, квитанции за материалы);
- подключение сетей, оформление техпаспорта и т.д.
Важно! Все документы должны быть оформлены на продавца, а не на строительную бригаду или подрядчика без договора.
Вычет в размере 1 000 000 ₽ (фиксированный)
Если чеков нет или сумма расходов меньше 1 млн, проще применить фиксированный вычет.
Пример:
Продажа – 9 000 000 ₽
Вычет – 1 000 000 ₽
Налогооблагаемая база – 8 000 000 ₽
НДФЛ 13 % – 1 040 000 ₽
Продажа «земля + дом» одной сделкой
Если в договоре указаны две цены – отдельно за участок и отдельно за дом – налог считается по каждому объекту. Если указана одна общая цена, вычет в 1 000 000 ₽ распространяется на всю сделку, а не «по 1 млн на каждый объект».
Особенности для ИП и самозанятых
- ИП на УСН «Доходы минус расходы». Дом построен для последующей продажи? Доход от продажи включается в налогооблагаемую базу УСН, а не облагается НДФЛ отдельно, если объект числится в «товарно-материальных ценностях».
- Самозанятые. Если дом построен для себя, но позже решили продать, к самозанятости это не относится – платите НДФЛ по общим правилам.
Сроки и документы
| Что подаём | Когда | Куда |
|---|---|---|
| Декларация 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом продажи | Личный кабинет ФНС или МФЦ |
| Заявление на вычет | Вместе с декларацией | ФНС |
| Документы | Копии договоров, платёжек, чеков, КС-2/КС-3, техпаспорт, ЕГРН | Приложить к декларации |
Пошаговый алгоритм расчёта
- Определите дату начала права собственности (ЕГРН).
- Проверьте кадастровую стоимость в ЕГРН.
- Рассчитайте налоговую базу (большая из договорной цены и 70 % кадастровой).
- Соберите документы на расходы (или решитесь на вычет 1 млн ₽).
- Заполните 3-НДФЛ.
- Заплатите налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Не сохранили чеки. Без них расходы налоговая не примет.
- Продажа «по заниженной цене». Если цена < 70 % кадастровой, налог всё равно посчитают с 70 %.
- Игнорируют декларацию. Даже если к уплате 0 ₽, штраф за неподачу – до 1 000 ₽.
Проверьте себя перед сделкой
Чек-лист:
- Есть ли 3 (или 5) лет владения?
- Есть чеки на покупку земли и строительство?
- Высчитали налог по обеим величинам (договор и 70 % кадастра)?
- Решили, какой вычет выгоднее?
Если хотите минимизировать налог – держите имущество минимальный срок или сохраняйте все первичные документы ещё до начала строительства.