Ипотечные сделки стали ежедневной практикой на российском рынке недвижимости. Однако до сих пор у будущих заёмщиков и даже у уже заключивших договор часто возникает вполне резонный вопрос: кто же считается собственником квартиры, находящейся в залоге у банка? В этой статье мы собрали самые актуальные данные на март 2026 года и разложили всё по полочкам.
Что говорит закон
В соответствии со статьёй 353 Гражданского кодекса РФ и Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
- С момента регистрации перехода права собственности покупатель становится полноправным собственником квартиры.
- Банк остаётся залогодержателем, но не владеет и не распоряжается объектом до полного погашения кредита.
Как это выглядит на практике
Единоличный заёмщик
Если кредит оформлен на одного человека, он же и становится единоличным собственником. В ЕГРН:
- в графе «Собственник» – ФИО заёмщика;
- в графе «Ограничения (обременения)» – сведения об ипотеке.
Супруги и ипотека
В 2026 году ситуация чаще всего выглядит так:
- Один супруг – заёмщик, второй – созаёмщик или поручитель.
В этом случае в ЕГРН значится только заёмщик, но при разводе квартира делится как совместно нажитое имущество. - Оба супруга – созаёмщики и со-собственники.
Тогда доли указываются по договорённости (50/50, 30/70 и т.д.).
Развод и ипотечная квартира: что нового в 2026 году
Согласно разъяснениям Минюста, обновлённым в феврале 2026 года:
- Суд может распределить доли независимо от того, кто числится в ЕГРН.
- Если один из супругов выкупает долю, то банк даёт «молчаливое согласие» на снятие обременения только после полного перерасчёта платёжной нагрузки.
Продажа ипотечной квартиры: тренды марта 2026 года
Аналитики «Домклик» и ЦИАН зафиксировали:
- рост продаж «ипотечных» квартир на 28 % по сравнению с декабрём 2025 года;
- в 67 % случаев владельцы идут на снижение цены, чтобы закрыть долг досрочно;
- средний срок от выставления объявления до сделки – 45 дней (вместо 70 дней в 2025 году).
Важно: в договоре ипотеки могут быть прописаны жёсткие сроки на продажу (например, 3 месяца). Обязательно прочитайте условия или запишитесь на бесплатную консультацию в банк-залогодержатель.
Чек-лист для заёмщика
- Проверьте выписку ЕГРН: убедитесь, что вы действительно собственник, а не только должник.
- Если вы в браке – оформите брачный договор или соглашение о долях, чтобы избежать споров при разводе.
- При продаже ипотечной квартиры:
- получите предварительное одобрение банка на перевод долга;
- подготовьте справку об остатке долга;
- заранее закажите нотариальное согласие супруга/супруги, если тот не является созаёмщиком.
Собственником ипотечной квартиры с момента регистрации в ЕГРН является человек, указанный в договоре купли-продажи. Банк же выступает лишь залогодержателем, имеющим право ограничить распоряжение объектом до полного погашения кредита. В 2026 году процедуры стали прозрачнее, а риски – предсказуемее, если следовать простому правилу: всегда читать договор и при необходимости консультироваться со специалистами.