Актуально на 19 апреля 2026 г.
Понятие «правообладатель» в земельном законодательстве РФ
Согласно статье 5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений признаются:
- собственники земельных участков;
- землепользователи и землевладельцы;
- арендаторы земельных участков;
- субарендаторы;
- иные лица, обладающие вещными или обязательственными правами на земельный участок.
Таким образом, правообладателем земельного участка может быть как его собственник, так и лицо, которому участок предоставлен на основании договора аренды. При этом собственность не прекращается — арендатор получает только временное владение и пользование.
Собственник vs. арендатор: кто и когда считается правообладателем?
Собственник
До момента передачи участка по договору аренды правообладателем является исключительно собственник. Он сохраняет:
- право собственности (статья 209 ГК РФ);
- право на получение доходов от продукции, выращенной на участке, если участок не сдан в аренду (пункт 2 статьи 40 ЗК РФ);
- обязанность по уплате земельного налога (статья 388 НК РФ).
Арендатор
После заключения договора аренды:
- собственник остаётся единственным собственником, но ограничен в праве владения и пользования;
- арендатор получает статус правообладателя по договору аренды (статья 22 ЗК РФ) и приобретает:
- право владения и пользования участком в пределах срока аренды;
- обязанность платить арендные платежи;
- обязанность использовать участок по целевому назначению;
- право на получение урожая и доходов от него, если иное не оговорено договором.
Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка
| Показатель | Собственник (арендодатель) | Арендатор (правообладатель по договору) |
|---|---|---|
| Право собственности | Сохраняет | Не имеет |
| Владение и пользование | Передаётся арендатору | Получает на срок аренды |
| Доход от урожая | Только если иное не договором | Получает, если иное не договором |
| Земельный налог | Оплачивает | Не оплачивает |
| Арендная плата | Получает | Оплачивает |
Особенности аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Согласно статье 39.14 и 39.20 ЗК РФ, если земельный участок:
- находится в государственной или муниципальной собственности;
- на нём расположено здание или сооружение, принадлежащее на праве собственности частному лицу или организации;
то правообладатель здания имеет возможность:
- Самостоятельно обратиться в уполномоченный орган за предоставлением участка в аренду без торгов (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ);
- Не получать участок в собственность, если здание может эксплуатироваться на основании сервитута или публичного сервитута.
Что изменилось с 1 марта 2025 года
С вступлением в силу поправок в Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от № 307-ФЗ):
- собственники и арендаторы получили три года на освоение земельного участка;
- в случае неиспользования участка по назначению возможно изъятие без суда по инициативе органов местного самоуправления;
- арендатор, не освоивший участок в срок, рискует потерять право аренды, но не рискует собственностью — она остаётся у собственника.
Практические выводы
Итак:
- Правообладателем земельного участка может быть как собственник, так и арендатор, в зависимости от контекста.
- Арендатор получает ограниченный набор прав (владение, пользование, доход от продукции), но не становится собственником.
- Собственник сохраняет право собственности и несёт обязанности по уплате налогов, даже если участок сдан в аренду.
- Новые правила 2025 года усилили контроль за неиспользуемыми участками: как арендатор, так и собственник должны вести хозяйственную деятельность, иначе землю могут изъять.
При возникновении споров рекомендуется обращаться к нотариусу или земельному юристу для анализа договора аренды и уточнения круга прав и обязанностей каждой из сторон.