Договор найма (аренды) жилого помещения – один из самых распространённых видов гражданско‑правовых отношений в России.
Он регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) и отдельными нормами Гражданского кодекса (ГК РФ);
Вопрос о том‚ кто может стать нанимателем (арендатором) – ключевой‚ поскольку от этого зависит законность заключённого договора‚ а также перечень прав и обязанностей сторон.

Правовая база

• ЖК РФ‚ статья 67 – определяет права и обязанности нанимателя по договору социального найма.
• ЖК РФ‚ статья 69 – устанавливает‚ кто считаеться членом семьи нанимателя.
• ЖК РФ‚ статья 71‑73 – регламентируют порядок заключения‚ изменения и прекращения договора найма.
• ГК РФ‚ статья 671 – общие положения о договоре найма жилого помещения.
• ГК РФ‚ статья 677 – уточняет‚ что нанимателем может быть только гражданин РФ‚ а также описывает статус постоянно проживающих вместе с ним лиц.

Основные требования к нанимателю

Согласно совокупности норм ЖК и ГК Федерации‚ к лицу‚ желающему стать нанимателем‚ предъявляются следующие обязательные условия:

1. Гражданство. По статье 677 ГК РФ нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации. Иностранные граждане и лица без гражданства могут заключать договор найма только в том случае‚ если они являются правообладателем (собственником) помещения – но тогда они выступают в роли наймодателя‚ а не нанимателя.
2. Возраст. Должен быть достигнут возраст полной правоспособности (18 лет). Дети и несовершеннолетние могут стать нанимателем только с согласия родителей (законных представителей) и при наличии их согласия в договоре.
3. Дееспособность. Наниматель должен обладать полной дееспособностью. Лица‚ признанные ограниченно дееспособными (например‚ под опекой)‚ могут заключать договор только через своего опекуна.
4. Отсутствие правовых ограничений. Наличие судимых записей‚ ограничений в виде судебного запрета на заключение сделок (например‚ в случае банкротства) делает невозможным заключение договора найма.
5. Статус малоимущего (для социального найма). Для заключения договора социального найма (особый вид найма‚ регулируемый статьёй 67 ЖК РФ) наниматель должен быть признан малоимущим в установленном порядке (включая регистрацию в системе ЖКХ‚ подтверждение доходов‚ отсутствие права на иное льготное жильё).
6. Регистрация в качестве нуждающегося в жилье. При отсутствии свободных помещений в коммунальной квартире‚ освобождённое жилое помещение предоставляется «по заявлению» тем‚ кто признан малоимущим и имеет незначительную площадь жилого помещения на одного члена семьи (меньше нормы‚ установленной региональными нормативами).

Кому разрешено выступать в качестве нанимателя?

Физические лица – граждане РФ

Это самая типичная и широкая категория. В неё входят:

• Работники‚ получающие заработную плату (в т.ч. пенсионеры);
• Студенты и учащиеся‚ если они являются гражданами РФ и имеют полную дееспособность;
• Малоимущие граждане‚ получающие социальные выплаты‚ которые могут заключать договор социального найма;
• Иные категории граждан‚ отвечающие требованиям‚ перечисленным в пункте 2.

Члены семьи нанимателя

Согласно статье 69 ЖК РФ‚ в семью нанимателя могут входить:

• Супруг(а)‚ дети (в т.ч. несовершеннолетние)‚ родители;
• Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы‚ если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;
• В исключительных случаях – иные лица‚ признанные членами семьи в судебном порядке (например‚ усыновлённые дети‚ лица‚ официально оформленные в качестве иждивенцев).

Юридические лица

В отношении коммерческого найма (договоров‚ заключаемых между юридическими лицами или между юридическим и физическим лицом) нанимателем может выступать юридическое лицо‚ если договор не относится к социальному найму. При этом действует статья 671 ГК РФ‚ где указано‚ что договор найма может быть заключён между:

• собственником (наймодателем) и физическим лицом‑нанимателем;
• собственником (наймодателем) и юридическим лицом‑нанимателем (например‚ компания‚ арендующая жильё для служебных нужд).

Для социального найма юридические лица в качестве нанимателя не допускаются – в этом случае нанимателем может быть только гражданин РФ‚ признанный малоимущим.

Права и обязанности нанимателя (кратко)

Права нанимателя

• Вселять в помещение иных лиц (в т.ч. членов семьи) в установленном порядке (ст. 67 ЖК РФ).
• Сдавать жилое помещение в субаренду только с согласия наймодателя (если иное не предусмотрено договором).
• Требовать от наймодателя надлежащего содержания и ремонта общих частей дома‚ а также исправления нарушений в работе коммунальных служб.
• Получать в пользование жилое помещение на срок‚ указанный в договоре‚ и досрочно расторгать договор в случае существенного нарушения обязательств наймодателем.

Обязанности нанимателя

• Своевременно оплачивать арендную плату и коммунальные услуги.
• Содержать помещение в надлежащем состоянии‚ не допускать его порчи‚ а также соблюдать правила эксплуатации (в т.ч. правила пожарной безопасности).
• Не использовать жилое помещение для коммерческих целей без письменного согласия наймодателя (это считается административным правонарушением).
• При прекращении договора вернуть помещение в том же состоянии‚ в котором оно было получено‚ за исключением нормального износа.

Практические рекомендации при заключении договора найма

1. Проверьте документы наймодателя. Убедитесь‚ что у него есть право собственности или иное законное основание для сдачи помещения.
2. Удостоверьтесь в статусе «малоимущего». Для социального найма понадобится справка из соцзащиты‚ выписка из домовой книги‚ подтверждение доходов.
3. Оформляйте договор письменно. Договор должен содержать полные реквизиты сторон‚ описание помещения‚ размер арендной платы‚ порядок и сроки её выплаты‚ а также порядок расторжения.
4. Подпишите акт приёма‑передачи. В нём фиксируются состояние помещения‚ наличие мебели‚ счетчики и т.д.
5. Уточните порядок вселения членов семьи. Если планируете приглашать родственников‚ проверьте‚ предусмотрено ли это в договоре и каков порядок их регистрации.
6. Следите за сроками регистрации. По закону наниматель обязан зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней после вселения.
7. Консультируйтесь с юристом. При возникновении спорных вопросов (например‚ о праве субаренды или о повышении арендной платы) профессиональная юридическая помощь поможет избежать судебных разбирательств.

В соответствии с действующим законодательством РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин России‚ достигший полной дееспособности и не имеющий правовых ограничений‚ а в случае социального найма – при этом признанный малоимущим. Членами его семьи могут стать супруг(а)‚ дети‚ родители‚ а также другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы‚ если они вселены в помещение и ведут общее хозяйство;

Понимание этих требований и строгий контроль за соблюдением всех формальностей позволяют заключать договоры найма‚ которые будут законными‚ защищёнными и удобными для обеих сторон.

Дата публикации:  | Источник: Жилищный кодекс РФ‚ Гражданский кодекс РФ‚ КонсультантПлюс‚ ГАРАНТ‚ официальные сайты муниципальных органов.