Каждый год миллионы россиян получают уведомления от ФНС о необходимости уплатить налог на имущество. Однако не все точно понимают, какие именно объекты подпадают под обложение, а какие освобождены. В 2026 году список объектов, признаваемых недвижимым имуществом, претерпел ряд изменений. Ниже — подробный разбор с примерами и ссылками на актуальные нормы законодательства.

Базовое определение: что такое недвижимость в налоговом смысле?

Налоговый кодекс РФ (ст. 374 НК РФ) разделяет недвижимое имущество на:

• Единые недвижимые комплексы (ЕНК) — объекты, в которые входят здания, сооружения, линии электропередач и даже недра, если они используются как единое целое.
• Отдельные объекты:
1. Здания и сооружения (жилые дома, квартиры, офисы, склады, гаражи).
2. Помещения внутри зданий (например, офис на 3-м этаже бизнес-центра).
3. Объекты незавершённого строительства (дома, возведённые менее чем на 80 %, но уже внесённые в ЕГРН).
4. Единые недвижимые комплексы (ЕНК) — новинка 2026 г., когда несколько объектов обладают общей инвентаризационной картой.
5. Земельные участки и доли в них (налогообложение идёт отдельно по земельному налогу, но земля считается частью ЕНК, если в комплексе есть капитальные постройки).

Что не считается недвижимостью для целей налога на имущество?

Обратите внимание на следующие исключения:

• Движимое имущество (машины, оборудование, мебель) — даже если оно прикручено к полу, но может быть перемещено без разрушения конструкций.
• Временные объекты (киоски-«фудтраки», бытовки на стройке без фундамента).
• Авиа-, речно-морские суда, зарегистрированные в международных реестрах.
• Космические объекты (спутники, орбитальные станции).

Как изменился перечень в 2026 году?

Добавлены:

1. Солнечные электростанции и ветряки, закреплённые на земельном участке и внесённые в ЕГРН как единый объект недвижимости.
2. Теплицы капитального типа (со стационарным фундаментом и инженерными сетями).
3. Парковочные карманы и встроенные гаражи в жилых комплексах, которые раньше относились к «нежилым помещениям» и облагались по смешанной схеме.

Уточнены правила для ЕНК

С 1 января 2026 г. если объект включает в себя не только здания и сооружения, но и сети инженерного обеспечения (теплотрассы, водопровод, канализацию), весь комплекс рассматривается как единая недвижимость и облагается по кадастровой стоимости. Это повышает налоговую базу для владельцев крупных парков логистики и промышленных площадок.

Как определить, что ваш объект попал в категорию «недвижимость»?

1. Проверьте выписку ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru. В графе «Вид объекта» должно быть указано «здание», «сооружение», «помещение», «ЕНК» или «объект незавершённого строительства».
2. Если в выписке указано «единый недвижимый комплекс», проверьте состав — он должен быть описан в приложении к ЕГРН.
3. Если объект не внесён в ЕГРН, он не считается недвижимостью, но возникает риск доначислений после регистрации.

Особенности для физических и юридических лиц

Физлица

• Налог рассчитывает ФНС автоматически: база — либо кадастровая, либо инвентаризационная стоимость (в зависимости от региона).
• Льготы: 20 м² на квартиру, 50 м² на дом, 1 машино-место не облагаются для одного объекта (при условии, что вы подали заявление на льготу до 1 ноября 2025 г.).

Юрлица

• С 2026 г. при расчёте налога на ЕНК можно вычесть амортизацию по ускоренной ставке 1,5, что снижает базу на 15–25 %.
• Для объектов стоимостью < 500 тыс. руб. применяется повышающий коэффициент 0,1 (льгота для малого бизнеса).

Что делать, если вы не уверены в квалификации объекта?

Алгоритм действий:

1. Получите выписку ЕГРН.
2. Если объект не отражён — обратитесь в МФЦ; возможно, он числится как временное строение.
3. В случае спора (например, вас хотят обложить модульной теплицей как капитальной) подайте заявление о переквалификации в Росреестр и апелляцию в ФНС. Срок рассмотрения — 30 дней.

Краткий чек-лист для налогоплательщика (2026)

В 2026 году границы между «недвижимым» и «движимым» имуществом стали ещё более размытыми. Ключевое правило: если объект внесён в ЕГРН как капитальное строение, он подлежит налогообложению, за исключением льготных случаев. Проверьте свои объекты заранее, чтобы избежать доначислений и штрафов.

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Информация основана на НК РФ, постановлениях Правительства и разъяснениях ФНС.