Градостроительный регламент (далее — ГР) — ключевой документ, который определяет правовой режим застройки земельных участков и формирует «правила игры» для девелоперов, собственников и органов власти. Ниже подробно разбираемся, кто именно и в каком порядке устанавливает этот регламент в 2025 году на основании последних поправок к Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ).
Градостроительный регламент в системе нормативных актов
Согласно статье 36 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от № 190-ФЗ со всеми изменениями на ):
«Градостроительный регламент — часть правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают территориальные зоны и определяют параметры допустимого использования земельных участков».
- ПЗЗ утверждаются:
- органами местного самоуправления (муниципальные районы, городские округа);
- в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), органами государственной власти субъектов РФ.
- Градостроительный регламент не существует вне ПЗЗ: он формируется для каждой территориальной зоны, выделенной в градостроительном зонировании.
Какие органы обладают полномочиями по установлению ГР
| Уровень власти | Конкретный орган | Компетенция по ГР |
|---|---|---|
| Федеральный | Правительство РФ | Утверждает типовые градостроительные регламенты и методические рекомендации. |
| Минстрой России | Разрабатывает методики расчёта нормативов (отступы, процент застройки, этажность, КИО, инсоляция и др.). | |
| Региональный | Органы исполнительной власти субъекта РФ | Утверждают ПЗЗ и ГР для городов федерального значения (Москва, СПб, Севастополь). |
| Главы субъектов РФ | Могут вводить особые условия на территории особо охраняемых природных зон, исторических ареалов. | |
| Муниципальный | Представительные органы МСУ (городские думы, районные советы) | Утверждают ПЗЗ и ГР на всей территории муниципалитета, за исключением федеральных и региональных полос отчуждения. |
| Главы муниципальных районов / городских округов | Организуют подготовку проектов ПЗЗ и выносят их на публичные слушания. |
Пошаговый порядок установления градостроительного регламента
- Инициирование
- Местная администрация (комитет архитектуры и градостроительства) готовит проект схемы градостроительного зонирования.
- Учитываются строительные нормы СП 30-102-2020, региональные нормативы и исследования транспортной и инженерной инфраструктуры.
- Общественные слушания
- Не менее 30 дней публикуются материалы, проводятся встречи с жителями и застройщиками.
- По итогам вносятся корректировки, если поступило более 10 % возражений от общего числа участников.
- Экспертиза и согласование
- Проект ПЗЗ с ГР направляется в государственную экспертизу (ФАУ «Главгосэкспертиза России»).
- Согласовываются:
- Росавиация — если территория затрагивает границы аэропортов;
- Роспотребнадзор — если есть санитарные разделы;
- МЧС — в зонах потенциального затопления.
- Принятие нормативного акта
- Представительный орган МСУ голосует за утверждение ПЗЗ и ГР.
- Документ публикуется на официальном портале муниципалитета и вносится в ГИС «Город».
- Вступление в силу
- Через 10 дней после опубликования, но не раньше 1 января следующего календарного года (новое правило 2025 года, ФЗ-517);
Особые случаи: когда ГР не устанавливается
Пункт 7 ст. 36 ГрК РФ прямо указывает:
«Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными, региональными или муниципальными органами в соответствии с федеральными законами».
К таким участкам относятся:
- Территории особо охраняемых природных зон, включая особо охраняемые природные территории (ООПТ) федерального значения;
- Земли обороны и безопасности (включая объекты Минобороны, ФСБ, Росгвардии);
- Участки, расположенные в зоне отчуждения линейных объектов (трубопроводы, ЛЭП) при отсутствии ПЗЗ;
- Земли сельскохозяйственного назначения, переведённые в промышленные категории до без утверждённого ПЗЗ.
Как проверить действующий градостроительный регламент на участке
- Откройте официальный сайт муниципалитета или портал «ГИС Город» (gis-gorod.ru).
- В разделе «Публичная кадастровая карта» найдите участок по кадастровому номеру.
- Откройте вкладку «Градостроительные регламенты» — отобразится карта с цветовыми зонами и параметрами.
- Для юридически значимой выписки оформите электронную справку из ЕГРН + ГПЗУ через сервис Росреестра.
Ответственность за нарушение ГР
Застройка с нарушением ГР карается:
- постановлением о приостановке строительства (ст. 9.5 КоАП);
- административным штрафом до 500 тыс. руб. для юр. лиц;
- сносом самовольной постройки по решению суда (ст. 222 ГК РФ).
Градостроительный регламент устанавливается органами местного самоуправления (или органами власти субъектов РФ для городов федерального значения) в составе правил землепользования и застройки. Процесс включает этапы зонирования, общественных слушаний, экспертизы и утверждения нормативного акта. В 2025 году усилена роль Минстроя России и введены дополнительные сроки публикации ПЗЗ, чтобы повысить прозрачность для девелоперов и граждан.
Полезные ссылки:
- Официальная база Градостроительного кодекса РФ
- ГИС «Город» — публичная кадастровая карта
- Сайт Минстроя России (раздел «Градостроительство»)