Когда объект аренды облагается НДС
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ реализация услуг на территории РФ признаётся объектом налогообложения НДС. Аренда нежилого помещения, это именно реализация услуг, поэтому:
- Всегда облагается НДС, если помещение находится в РФ;
- Ставка 20 % применяется по умолчанию (п. 3 ст. 164 НК РФ);
- Ставка 0 % возможна лишь при экспортных операциях, что к аренде нежилого фонда не относится.
Кто именно обязан платить НДС: арендодатель или арендатор?
Общее правило: плательщиком НДС является арендодатель, то есть лицо, предоставляющее помещение. Однако есть исключения:
Арендодатель на ОСН
- Выставляет счёт-фактуру с выделенным НДС;
- Заполняет книгу продаж и декларацию по НДС;
- Уплачивает налог не позднее 25-го числа каждого месяца следующего квартала.
Арендодатель на спецрежиме (УСН, ПСН, АУСН)
- Спецрежимы освобождают от НДС, но если арендодатель — ИП или ООО на УСН, то НДС не начисляется;
- Исключение, добровольная выдача счёт-фактуры с НДС по п. 5 ст. 173 НК РФ (тогда уплачивается налог и подаётся декларация).
Арендатор как налоговый агент по НДС
НДС «перекладывается» на арендатора, если:
- Арендодатель иностранное лицо, не состоящее на учёте в РФ (п. 1 ст. 161 НК РФ);
- Арендодатель — организация или ИП, вышедшие из ЕСХН и УСН и не перешедшие на ОСН, но при этом арендуют государственное или муниципальное имущество (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Пошаговая схема для арендатора-налогового агента
| Шаг | Действие | Нормативный акт |
|---|---|---|
| 1 | Определить, подпадает ли арендодатель под п. 1 или 3 ст. 161 НК РФ | ст. 161 НК РФ |
| 2 | Самостоятельно исчислить НДС (20 % от суммы аренды) | ст. 164 НК РФ |
| 3 | Удержать налог из дохода арендодателя при каждом платеже | п. 1 ст. 174 НК РФ |
| 4 | Перечислить НДС не позднее дня, следующего за днём платежа | п. 4 ст. 174 НК РФ |
| 5 | Выставить счёт-фактуру «от себя» в двух экземплярах (один оставляет у себя в книге покупок) | Письмо ФНС № СД-4-3/20667@ от |
Даты для НДС: когда возникает «событие»
Для длящихся услуг, к которым относится аренда, применяется метод нарастания обязательств:
- Последнее число месяца — дата оказания услуг;
- Счёт-фактура выставляется не позднее 5-го числа следующего месяца;
- Налоговая база определяется пропорционально количеству календарных дней фактического пользования помещением.
Самые частые ошибки
- Ошибка: арендатор на УСН 15 % не удерживает НДС с аренды у иностранного собственника.
Последствия: начисляются пени, штраф 20 % неуплаченного налога. - Ошибка: организация на ОСН забывает принять к вычету НДС по «агентскому» счёту-фактуре.
Решение: подать уточнённую декларацию и заявить вычет в течение 3 лет (ст. 171, 172 НК РФ). - Ошибка: арендодатель-ИП на УСН 6 % выставляет счёт-фактуру с НДС без регистрации в качестве плательщика НДС.
Решение: отменить счёт-фактуру, вернуть деньги арендатору, переоформить договор без НДС.
Чек-лист для быстрой проверки схемы налогообложения
Арендодатель:
- Вы на ОСН? → Выставляем счёт-фактуру с НДС.
- Вы на УСН/ПСН? → НДС не начисляем, но можно добровольно (п. 5 ст. 173).
- Вы иностранец без регистрации в РФ? → Арендатор станет агентом (п. 1 ст. 161).
Арендатор:
- Арендодатель из РФ и на ОСН? → Принимаете счёт-фактуру и вычет.
- Арендодатель иностранец или муниципалитет без НДС? → Самостоятельно исчисляете и платите НДС.
Где задать вопрос экспертам
Если остались спорные моменты:
- Клерк.Консультации — эксперты-практики оперативно разберут вашу ситуацию;
- Телефон службы поддержки ФНС: ###-###-####;
- Личный кабинет налогоплательщика → «Приём обращений».