Дата актуализации:

Содержание

1. Налог при продаже квартиры: общие правила 2025–2026
2. Покупка новой квартиры и налоговый вычет
3. Квартирный взаимозачёт: когда платить налог не нужно
4. Пошаговый расчёт: примеры 2025–2026
5. Как заполнить 3-НДФЛ при «одновременной» сделке
6. Штрафы и сроки 2026 года
7. Чек-лист «что делать»

Каждый год десятки тысяч россиян сталкиваются с ситуацией: продают старую квартиру и сразу же покупают новую․ Возникает закономерный вопрос: «Должен ли я платить НДФЛ, если фактически деньги не остаются у меня на руках?»
С 01 января 2025 года действует обновлённая шкала НДФЛ, а с 2026 года расширяется применение автоматической упрощённой системы налогообложения (АУСН)․ Ниже – подробная инструкция, как не переплатить и избежать штрафов․

Налог при продаже квартиры: общие правила 2025–2026

Кто обязан подать декларацию

• Если квартира продана раньше минимального срока владения (3 или 5 лет), нужно отчитаться по форме 3-НДФЛ․
• Минимальный срок:
  • 3 года – если квартира получена: по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, или единственное жильё продано после 01 января 2020 года․
  • 5 лет – во всех остальных случаях․

Ставка НДФЛ в 2025–2026

Как уменьшить налог при продаже

Выберите один из двух вариантов вычета:

1. Фиксированный вычет – 1 000 000 ₽ (сумма вычета, а не расходов);
2. Расходы на приобретение – сумма, за которую раньше купили квартиру (требуются документы)․

Пример: продали за 4 500 000 ₽, купили когда-то за 3 200 000 ₽․ Налог = (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽․

Покупка новой квартиры и налоговый вычет при покупке

• Максимальный вычет при покупке – 2 000 000 ₽․
• Можно получить до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн)․
• Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно 390 000 ₽ (13 % от 3 млн процентов)․

Квартирный взаимозачёт: когда можно «закрыть» налог продажи вычетом покупки

Условия взаимозачёта

Закон разрешает:

1. Уменьшить доход от продажи на вычет 1 000 000 ₽ (или расходы)․
2. Одновременно заявить имущественный вычет при покупке в том же налоговом периоде (календарный год)․

Формула взаимозачёта

Налог к уплате = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ – Расходы на покупку новой квартиры) × 13 %․

Если итог ≤ 0, НДФЛ платить не нужно, но декларацию подать всё равно придётся․

Пошаговые примеры 2025–2026

Пример 1․ Минимальный срок не истёк

• Продали квартиру за 3 800 000 ₽ (владение 2 года)․
• Купили новую за 4 500 000 ₽ в том же году․

Расчёт:

1. Доход от продажи: 3 800 000 ₽․
2. Вычет при продаже: 1 000 000 ₽․
3. Налогооблагаемая база: 3 800 000 – 1 000 000 = 2 800 000 ₽․
4. Вычет при покупке: 2 000 000 ₽ (максимум)․
5. Остаток: 2 800 000 – 2 000 000 = 800 000 ₽․
6. НДФЛ: 800 000 × 13 % = 104 000 ₽․

Пример 2․ Продал и купил дешевле, налог нулевой

• Продал за 4 500 000 ₽, купил за 3 000 000 ₽․
• Расходы на старую квартиру – 3 200 000 ₽․

Расчёт:

1. Доход: 4 500 000 ₽․
2. Вычет по расходам: 3 200 000 ₽․
3. Остаток: 1 300 000 ₽․
4. Вычет при покупке: 2 000 000 ₽ (покрывает 1 300 000 ₽)․
5. НДФЛ к уплате = 0 ₽․

Как заполнить 3-НДФЛ при «одновременной» сделке (2026)

Шаг 1: Скачайте актуальную программу «Декларация 2025» на сайте ФНС или подайте онлайн в ЛК ФНС․

Шаг 2: В разделе «Доходы» укажите данные из справки 2-НДФЛ (доход от продажи)․

Шаг 3: В разделе «Вычеты» → «Имущественные»:

• выберите код 903 (расходы) или 901 (1 млн ₽);
• укажите данные новой квартиры (ДДУ + акт передачи)․

Шаг 4: Если сумма вычетов больше дохода, в строке 060 получите «0»․

Штрафы и контрольные сроки в 2026 году

Чек-лист «что делать»

1. Проверьте срок владения: если 3/5 лет истекли – никаких налогов․
2. Если срок короче – соберите документы:
   • ДКП/ДДУ при продаже и покупке;
   • квитанции, расчётные счета;
   • справка 2-НДФЛ․
3. Выберите вычет: 1 млн ₽ или расходы – что больше․
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2026․
5. Если НДФЛ к уплате – перечислите до 15 июля 2026․
6. После подачи декларации следите за возвратом остатка вычета (если вычет покрывает весь доход, излишек можно вернуть в течение 3 лет)․

Важно! С 2026 года ФНС автоматически формирует расчёты по АУСН, но НДФЛ при продаже квартиры декларируется по-прежнему вручную;

Если остались вопросы, задайте их в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или на консультации у бухгалтера․ Правильный расчёт вычетов позволяет легально снизить налог до нуля и даже получить деньги «назад» из бюджета․