Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – один из самых обсуждаемых налогов в России. При аренде земельного участка вопрос о том, кто обязан уплачивать НДФЛ, зачастую вызывает непонимание у обеих сторон договора: арендодателя и арендатора. В статье подробно разберём, какие правила действуют на 2026‑й год, какие изменения внесены в законодательство, и какие льготы могут быть использованы.
Правовая база
Налоговое регулирование арендных отношений с земельными участками определяется следующими нормативными актами:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – главы 23 и 24 (подоходный налог).
- Федеральный закон от № 7‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц».
- Постановления Правительства РФ, уточняющие порядок расчёта и уплаты налога при аренде недвижимости.
- Разъяснения Федеральной налоговой службы (ФНС) – в частности, о случаях взимания повышенных налогов с владельцев участков под ИЖС.
Кто считается плательщиком НДФЛ?
Согласно пункту 2 статьи 224 НК РФ, налоговыми агентами (тех, кто обязан удержать и уплатить налог) являются:
- Организации и индивидуальные предприниматели, которые выплачивают арендную плату физическому лицу (арендодателю).
- Физические лица, если они являются арендатором и выплачивают арендную плату другому физическому лицу – в этом случае налог удерживается самостоятельно арендатором.
Иными словами, НДФЛ уплачивает получатель арендных доходов (арендодатель), но удержание и перечисление налога в бюджет производит арендатор (налоговый агент).
Пример расчёта
Предположим, арендатор – юридическое лицо, выплачивает арендодателю (физическому лицу) -00 000 ₽ в месяц.
- Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % (если доход не превышает 5 млн ₽ в год).
- Удерживаемый налог: 100 000 ₽ × 13 % = 13 000 ₽.
- На счёт арендодателя перечисляется 87 000 ₽, а 13 000 ₽ арендатор перечисляет в бюджет.
Особенности налогообложения в разных ситуациях
Аренда между юридическими лицами
Если арендодатель – юридическое лицо, то он уплачивает налог на прибыль, а не НДФЛ. Налоговый агент в этом случае – арендатор, который удерживает НДФЛ только в случае, если арендодатель является физическим лицом.
Аренда между физическими лицами
Когда обе стороны – физические лица, налоговый агентом выступает арендатор. Он удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет его в бюджет. При этом арендатор обязан оформить договор аренды и подать отчётность в налоговую службу.
Аренда с участием индивидуального предпринимателя (ИП)
Если арендатор – ИП, то он также выступает налоговым агентом. При этом ИП может использовать упрощённую систему налогообложения (УСН) и применять ставку 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы), но удержание НДФЛ с арендных выплат физическому лицу всё равно происходит по ставке 13 %.
Ставка 15 % для нерезидентов
Если арендодатель – нерезидент РФ, ставка НДФЛ повышается до 15 % (пункт 2 статьи 224 НК РФ). При этом налоговый агент (арендатор) обязан удержать и перечислить налог в срок до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты.
Льготы и освобождения от НДФЛ
Существует несколько случаев, когда арендодатель может быть освобождён от уплаты НДФЛ или воспользоваться льготными ставками:
- Срок владения более 3 лет – в соответствии с законом, подписанным Президентом РФ 12 декабря 2025 г., при длительном владении земельным участком арендодателю предоставляется возможность уменьшить налоговую базу.
- Участки, предназначенные под ИЖС – ФНС разъяснила, что при определённых условиях (например, если участок используется для строительства собственного жилья) налог может быть снижен или полностью отменён.
- Льготы для ветеранов, инвалидов, многодетных семей – предусмотрены в региональных нормативных актах и могут уменьшать ставку до 0 %.
- Земельные участки, находящиеся в сельской местности – в ряде субъектов РФ налог на доходы может быть снижен в рамках программ поддержки сельского хозяйства.
Порядок уплаты и отчётность
Для корректного удержания и перечисления НДФЛ арендатор (налоговый агент) обязан выполнить следующие шаги:
- Оформить договор аренды в письменной форме, указав точный размер арендной платы.
- Выплатить арендную плату арендодателю, удержав налог (13 % или 15 % для нерезидентов).
- Сформировать декларацию по форме 2‑НДФЛ (если арендодатель – физическое лицо) и подать её в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
- Перечислить удержанный НДФЛ в бюджет в срок до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты арендной платы.
- Сохранить копии платежных поручений и актов приёма‑передачи в течение 5 лет для возможных проверок.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Кому платить НДФЛ – арендатору или арендодателю?
Налог уплачивает арендодатель, но удерживает и перечисляет его в бюджет арендатор (налоговый агент).
Можно ли полностью избежать уплаты НДФЛ при аренде?
Только в случае наличия законных льгот (например, длительное владение участком, статус ветерана или использование участка под ИЖС). Полное освобождение без оснований запрещено.
Какой срок уплаты НДФЛ после получения арендной платы?
Удержанный налог должен быть перечислен в бюджет до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты аренды.
Что делать, если арендатор‑юридическое лицо не удержал НДФЛ?
Арендодатель обязан самостоятельно уплатить налог в бюджет в течение 30 дней со дня получения дохода, а также может потребовать от арендатора возмещения штрафных санкций.
Понимание того, кто именно платит НДФЛ при аренде земельного участка, позволяет избежать налоговых рисков и конфликтов между сторонами договора. Основные правила просты: арендодатель получает доход и обязан платить налог, а арендатор выступает налоговым агентом, удерживая и перечисляя налог в бюджет. При этом важно учитывать возможные льготы, сроки уплаты и правильное оформление договорных отношений.
Если у вас остались вопросы по конкретному случаю или необходима помощь в подготовке налоговой отчётности, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.
Дата публикации: