Аренда жилья, это не только доход владельца‚ но и налоговые обязательства. Кто именно должен рассчитать и перечислить НДФЛ с арендной платы‚ зависит от того‚ с кем заключён договор: с компанией/ИП или с другим физическим лицом. Ниже — подробная инструкция на каждый вариант.

Арендатор — организация или ИП

Кто платит НДФЛ: арендатор (компания или ИП) становится налоговым агентом и обязан:

• удержать НДФЛ из арендных платежей;
• перечислить налог по ЕНП два раза в месяц;
• сдавать форму 6-НДФЛ ежеквартально и ежегодную справку 2-НДФЛ.

1.1 Ставки НДФЛ в 2026 году

Доход от аренды входит в общую налоговую базу и облагается по прогрессивной шкале:

Пример: если общий годовой доход арендодателя составил 6 млн ₽‚ то к арендным платежам применяется ставка 18 % на часть сверх 5 млн ₽.

1.2 Что включается в доход арендодателя

• арендная плата;
• коммунальные платежи‚ если они входят в ежемесячную оплату;
• оплата дополнительных услуг (интернет‚ охрана);
• возмещение ремонта‚ если оно фактически является платой за пользование.

Не облагается НДФЛ: возвращаемый залог и компенсация коммунальных расходов‚ оплаченных арендодателем‚ при условии:

• они вынесены в договоре как отдельные выплаты;
• есть подтверждающие документы (квитанции‚ акты).

1.3 Как оформить договор‚ чтобы избежать доначислений

1. Отдельно прописать:
   • базовую арендную плату;
   • компенсацию коммунальных услуг с приложением копий счётов;
   • порядок возврата залога;
2. Каждый месяц составлять акт приёма-передачи платежей и подписывать его обеими сторонами.
3. Хранить все первичные документы не менее 5 лет.

Арендатор — другое физическое лицо

Кто платит НДФЛ: сам арендодатель‚ потому что налогового агента нет.

• до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ;
• до 15 июля уплатить налог единым платежом;
• можно воспользоватся налоговыми вычетами (стандартными‚ имущественными‚ социальными).

Альтернатива: зарегистрироваться в спецрежиме «Налог на профессиональный доход» через приложение «Мой налог» и платить:

• 4 % при работе с физлицами;
• 6 % при работе с ИП/компаниями.

Важно: спецрежим доступен только для сдачи жилых помещений и при годовом доходе до 2‚4 млн ₽.

Иностранная компания без филиала в РФ

Кто платит НДФЛ: арендодатель-физлицо самостоятельно по тем же правилам‚ что и во втором пункте. Иностранная фирма не является налоговым агентом.

Чек-лист для арендодателя

Если вы сдаёте квартиру:

1. Определите статус арендатора:
   • Организация/ИП → налог удержит арендатор.
   • Физлицо/иностранец без представительства → платите самостоятельно.
2. Уточните общий годовой доход‚ чтобы выбрать правильную ставку НДФЛ.
3. Проверьте договор: в нём должны быть отдельные строки для аренды и компенсаций.
4. Храните акты‚ чеки‚ платёжки минимум 5 лет.
5. Контролируйте сроки:
   • 6-НДФЛ компания сдаёт до последнего числа месяца после квартала;
   • физлица сдают 3-НДФЛ до 30 апреля.

Краткий ответ на главный вопрос

Кто платит НДФЛ при аренде квартиры?

• Компания или ИП, удерживает и перечисляет налог за арендодателя.
• Другое физлицо — арендодатель сам сдаёт 3-НДФЛ и платит по прогрессивной шкале 13–22 %.

Соблюдайте оформление документов и сроки, тогда аренда будет приносить доход без неожиданных претензий от ИФНС.