Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости — один из самых «больных» вопросов для россиян․ В 2023 году действует ряд новаций и льгот, которые позволяют полностью или частично избежать уплаты налога․ Ниже — подробная инструкция о том, кто и при каких условиях может не платить НДФЛ при продаже квартиры․

Минимальный срок владения: 3 года против 5 лет

Базовое правило таково: если квартира находилась в собственности менее минимального срока, доход от её продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов)․ Срок зависит от оснований приобретения:

• 3 года — если квартира получена:
  • по договору дарения от близкого родственника;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты (пожизненной или постоянной)․
• 5 лет — во всех остальных случаях (в т․ ч․ покупка по ДКП)․

Семьи с двумя и более детьми — новый «детский» вычет 2023

С 1 января 2023 года вступил в силу федеральный закон № 382-ФЗ, который ввёл полное освобождение для многодетных семей при одновременном выполнении условий:

1. В семье на момент сделки двое и более несовершеннолетних детей (включая усыновлённых)․
2. Продаваемая квартира (дом, доля) должна находиться в собственности любого срока — трёхлетний барьер не требуется․
3. В течение календарного года продажи семья приобретает новое жильё (в т․ч․ по ипотеке), используя выручку полностью или частично․
4. Общая площадь новой недвижимости должна быть больше или стоимость выше, чем проданная․

Важно: если часть денег осталась «свободной», налог придётся заплатить лишь с этой разницы․

Пример расчёта

Мария и Сергей продают квартиру за 7 млн руб․, купленную в 2021 году․ Семья воспитывает двоих детей․ В том же году они покупают дом за 9 млн руб․ Вся выручка 7 млн руб․ направлена на новую покупку․ НДФЛ не начисляется․

Доход равен или ниже расходов (без прибыли)

Если собственник продаёт квартиру по цене, не превышающей расходы на её приобретение (подтверждаются ДКП, чеками, выпиской из ЕГРН), налоговая база становится нулевой․ Подтверждающие документы обязательно прилагаются к 3-НДФЛ․

Имущественный вычет 1 млн рублей

Если нет документов о расходах или продажная цена выше, можно воспользоваться вычетом 1 млн руб․ один раз в налоговом периоде․ Тогда НДФЛ рассчитывается по формуле:

(Цена продажи – 1 млн ₽) × 13 %

Единственное жильё

Если на момент продажи квартира является единственным объектом недвижимости (без учёта долей < ½), и у продавца нет других квартир/домов в собственности, то минимальный срок сокращается до 3 лет даже при покупке по ДКП․

Документы и сроки

Освобождённые от налога категории (п․ 1, 2) могут не подавать декларацию, если нет иного облагаемого дохода․

Чек-лист: не платите НДФЛ при продаже квартиры в 2023, если…

• владеете объектом более 3 или 5 лет;
• семья с двумя и более детьми и покупаете другое жилье;
• цена продажи ≤ документальных расходов;
• квартира, единственное жильё и владеете ею > 3 лет;
• используете вычет 1 млн ₽ и налоговая база = 0․

Дисклеймер

Информация актуальна на апрель 2023 года․ Перед сделкой рекомендуется получить индивидуальную консультацию у налогового специалиста или ФНС․