Дата актуальности: 20 апреля 2026 года.
Продажа недвижимости – одно из самых популярных способов получения дохода. Однако в России при продаже квартиры возникает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для большинства собственников это 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи. Тем не менее, закон предусматривает ряд освобождений от уплаты налога, в т.ч. и для тех, кто получил квартиру по наследству.
Налог на доходы физических лиц при продаже квартиры
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 224), налогом облагается разница между:
- ценой продажи (в рублях) и
- стоимостью приобретения (в случае наследства – стоимость, указанная в свидетельстве о праве на наследство, либо в кадастровой стоимости на дату получения).
Если разница положительна, налог составляет 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При отрицательной разнице налог не начисляется.
Основные случаи освобождения от НДФЛ при продаже квартиры, полученной в наследство
Срок владения более 5 лет
По общему правилу, если собственник владел квартирой более пяти лет, он не обязан платить НДФЛ независимо от способа её получения (покупка, дарение, наследство). Это правило действует и в 2026 году.
Срок владения более 3 лет при получении в наследство
Если квартира получена в наследство, то налоговая льгота действует уже после трёх лет владения. Срок считается с момента вступления в наследство (дата регистрации права в Росреестре).
Признание квартиры «жилищем, предназначенным для личного пользования»
Если наследник использовал квартиру как собственное жильё (не сдавал её в аренду) и:
- проживал в ней не менее 3 лет, или
- проживал в ней не менее 5 лет, если квартира получена в результате дарения от близкого родственника,
то при продаже налог также не взимается.
Льготы для пенсионеров
Пенсионеры (в т.ч. получающие пенсию по старости, инвалидности или по потере кормильца) могут воспользоваться дополнительными льготами:
- Если пенсионер продаёт единственное жильё, полученное в наследство, и не приобретал другое жильё в течение последних 12 месяцев, налог не начисляется.
- Для пенсионеров, получивших квартиру в наследство от родителей, существует специальный порог: если стоимость квартиры не превышает 5 млн руб., налог не взимается независимо от срока владения.
Льготы для инвалидов и семей с детьми
Инвалиды I‑II групп и семьи, где есть дети до 18 лет, могут также претендовать на освобождение от налога, если:
- Квартира была единственным жильём наследника, и
- Продажа происходит в течение 3 лет после получения наследства.
Как правильно оформить освобождение от налога
Шаг 1. Сбор документов
- Свидетельство о праве на наследство (или выписка из реестра о регистрации права).
- Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
- Документы, подтверждающие срок проживания (справка с места жительства, счета за коммунальные услуги, договор аренды с самим собой и т.п.).
- Паспорт и ИНН продавца.
- Свидетельство о пенсионном (инвалидном) статусе, если планируется воспользоваться льготой для пенсионеров.
Шаг 2. Заполнение декларации
Для получения освобождения необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 дней после даты сделки. В декларации указываются:
- Дата и стоимость получения квартиры (дата наследства и её оценочная стоимость).
- Дата и цена продажи.
- Основание освобождения (например, «владение более 3 лет», «пожилой гражданин», «единственное жильё»).
Шаг 3. Прикрепление подтверждающих документов
К декларации прикладываются копии всех собранных документов. Если налоговая служба запрашивает дополнительные сведения, их нужно предоставить в течение 10 дней.
Шаг 4. Получение подтверждения
Налоговая инспекция в течение 30 дней проверяет поданные материалы и выдает решение об освобождении от уплаты НДФЛ. При положительном решении налоговая не выставляет обязательство, а в случае отказа – указывается причина и порядок обжалования.
Примеры из практики
Пример 1. Трёхлетний срок владения
Андрей, 68 лет, унаследовал квартиру в 2022 году от своей мамы. В 2026 году он продал её за 3 млн руб. Поскольку с 2022 по 2026 год прошло более 3 лет, Андрей подал декларацию 3‑НДФЛ с указанием основания «владение более 3 лет (наследство)». Налоговый орган подтвердил освобождение от НДФЛ.
Пример 2. Пенсионер с единственным жильём
Мария, 71 год, получила квартиру в наследство от брата в 2024 году. Квартира – её единственное жильё, стоимостью 4,5 млн руб. В 2026 году она продала её за 4,8 млн руб. Благодаря статусу пенсионера и порогу 5 млн руб., налог не был начислен, хотя срок владения составил лишь 2 года.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Вопрос: Нужно ли платить налог, если квартира была получена в наследство, но я её никогда не жил?
- Ответ: Да, если срок владения менее 3 лет и квартира не использовалась как личное жильё, налог обязателен. Исключения могут быть только при наличии иных льгот (например, инвалидность).
- Вопрос: Как считается срок владения, если я зарегистрировал право в Росреестре спустя несколько месяцев после смерти наследодателя?
- Ответ: Считается дата регистрации права собственности в Росреестре. Именно с этой даты начинается отсчёт пяти‑летнего (или трёх‑летнего) периода.
- Вопрос: Можно ли совместно продать наследственную квартиру с супругом и сохранить льготу?
- Ответ: Да, если оба супруга являются собственниками в равных долях, а квартира является их единственным жильём, то при совместной продаже налог не взимается, если соблюдены сроки владения (5 лет для совместного владения).
- Вопрос: Что делать, если налоговая отказывает в освобождении?
- Ответ: Подать апелляцию в вышестоящую инспекцию в течение 30 дней, приложив дополнительные доказательства (например, справки о проживании, подтверждения статуса пенсионера).
Продажа квартиры, полученной по наследству, может обернуться налоговым обязательством, но закон предоставляет достаточно широкие возможности для освобождения от НДФЛ. Ключевые факторы – срок владения, статус получателя (пенсионер, инвалид, семья с детьми) и наличие единственного жилья. Правильная подготовка документов и своевременная подача декларации позволяют избежать лишних выплат.
Помните, что налоговое законодательство может изменяться, поэтому перед сделкой рекомендуется уточнить актуальные нормы в налоговой инспекции или у квалифицированного налогового консультанта.