Посуточная (краткосрочная) аренда квартир в России стремительно развивается: в Москве средняя цена за сутки выросла на 37 % за два года, а в туристических городах — почти на 60 %; При росте спроса появляется необходимость правильно оформить бизнес с точки зрения налоговой и статистической классификации. Ключевым элементом является выбор правильного кода ОКВЭД.

Что такое ОКВЭД?

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, который используется для:

• регистрации юридических и физических лиц в налоговых органах;
• определения системы налогообложения;
• составления статистики по отраслям экономики.

Неправильный выбор кода может привести к штрафам, некорректному расчёту налогов и проблемам с лицензированием.

Коды ОКВЭД, подходящие для посуточной аренды квартир

Существует несколько вариантов, в зависимости от того, кто предоставляет жильё (частное лицо, ИП или ООО) и какие дополнительные услуги оказываются.

Основные коды для аренды недвижимости

1. 68.20 – Сдача в аренду и управление собственностью
   • Подходит для юридических лиц (ООО, АО) и ИП, которые сдают в аренду квартиры, дома, апартаменты.
   • Включает услуги по управлению объектами, что удобно, если вы предоставляете уборку, обслуживание, ключевые сервисы.
2. 55.20 – Деятельность по предоставлению в аренду прочего имущества, не включенного в другие группировки
   • Часто используется индивидуальными арендодателями, которые сдают жильё без дополнительных сервисов.
   • Подходит, если аренда осуществляется как часть личного имущества (например, сдача собственной квартиры).

Коды для предоставления дополнительных услуг

Если вы планируете расширить спектр услуг (уборка, трансфер, экскурсии), стоит добавить дополнительные коды:

• 79.90 – Деятельность прочих услуг, не включенных в другие группировки — услуги по уборке, стирке, обслуживанию гостей.
• 79.11 – Деятельность туристических агентств — если вы предлагаете подбор экскурсий, трансферов, продажу билетов.

Как правильно выбрать код ОКВЭД?

Выбор зависит от нескольких факторов:

Регистрация ОКВЭД в налоговой

1. Заполните заявление Р21001 (для ИП) или Р11001 (для ООО).
2. Укажите выбранный код ОКВЭД в разделе «Виды деятельности». Если добавляете несколько кодов, перечислите их через запятую.
3. Подайте документы в налоговый орган (лично, через портал Госуслуг или через МФЦ).
4. Получите подтверждение регистрации. При необходимости внесите изменения в устав (для ООО).

Налоговые особенности посуточной аренды

Ниже перечислены основные режимы налогообложения, которые могут использовать арендодатели:

• УСН «доходы» (6 %) — простая система, подходит как для ИП, так и для ООО. Налог рассчитывается от общей выручки.
• УСН «доходы минус расходы» (15 %) — выгодно, если у вас значительные расходы (уборка, ремонт, коммунальные услуги).
• ПСН (патентная система налогообложения), в некоторых регионах (Москва, Санкт‑Петербург) доступна для ИП, работающих в сфере аренды.
• ЕНВД (единый налог на вменённый доход), в 2026 году постепенно отменяется, но в некоторых регионах ещё может применяться.

Важно: если вы сдаёте более 30 дней в месяц, налоговые органы могут трактовать деятельность как коммерческую аренду недвижимости, а не «частную», что потребует иной классификации и возможного получения лицензии.

Лицензирование и ограничения

С 2024 года в России введены новые правила регулирования краткосрочной аренды в крупных городах:

• В Москве владельцам квартир необходимо регистрировать каждый объект в системе “Госуслуги – Краткосрочная аренда” и получать разрешение от муниципального образования.
• В некоторых регионах (например, Сочи) вводятся ограничения по количеству дней сдачи в год (не более 90 дней без специального разрешения).
• Для юридических лиц может потребоваться лицензия на предоставление туристических услуг, если вы предлагаете экскурсии или трансфер.

Практические рекомендации

1. Определите форму собственности. Если вы сдаёте одну‑единственную квартиру, проще оформить ИП с кодом 55.20. При сдаче нескольких объектов – регистрируйте ООО с кодом 68.20.
2. Оцените спектр услуг. Добавьте коды 79.90 и 79.11 только если действительно предоставляете соответствующие сервисы.
3. Выберите налоговый режим. Для небольших доходов УСН «доходы» удобнее. При значительных расходах – УСН «доходы минус расходы».
4. Соблюдайте локальные требования. Проверьте наличие муниципального разрешения в вашем городе (Москва, Сочи, Санкт‑Петербург).
5. Ведите учет доходов. Даже при УСН рекомендуется вести книгу учёта доходов и расходов – это упростит проверку и расчёт налогов.
6. Оформляйте договор аренды. Договор должен указывать срок аренды, стоимость, порядок оплаты, а также обязательства по обслуживанию.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру посуточно без регистрации ИП/ООО?

Теоретически да, если сдача происходит как часть личного имущества и доход не превышает 2,4 млн руб. в год (порог для применения налоговой декларации по УСН). Однако в крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) требуется муниципальное разрешение, а в случае проверки налоговые органы могут признать деятельность предпринимательской и потребовать регистрацию.

Какой код ОКВЭД выбрать, если я сдаю несколько квартир и предоставляю уборку?

Оптимальный вариант – 68.20 (сдача в аренду и управление собственностью) + 79.90 (дополнительные услуги). Такой набор покрывает как аренду, так и сервисный аспект.

Нужна ли лицензия на посуточную аренду?

Лицензия требуется только если вы предлагаете туристические услуги (экскурсии, трансфер) – тогда применим код 79.11. Для чистой аренды лицензия не требуется, но может понадобиться муниципальное разрешение.

Можно ли использовать один и тот же код ОКВЭД для аренды долгосрочной и краткосрочной?

Да, код 68.20 охватывает оба вида аренды. Главное – правильно указать в уставе (для ООО) или в заявлении (для ИП) специфику краткосрочной аренды и соблюдать местные ограничения.

Выбор правильного кода ОКВЭД – фундаментальный шаг при организации бизнеса по посуточной аренде квартир. Он определяет налоговый режим, порядок ведения бухгалтерии и необходимость получения дополнительных разрешений. При правильной классификации и соблюдении локальных правил вы сможете легально зарабатывать на растущем рынке краткосрочной аренды, минимизировать налоговые риски и предоставить клиентам высокий уровень сервиса.

Помните: каждый регион может иметь свои особенности регулирования, поэтому перед запуском проекта рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.

Дата публикации: