Обычно при продаже квартиры до истечения 3 или 5 лет владения продавец обязан заплатить НДФЛ 13 % с дохода. Однако закон предусматривает несколько категорий собственников, которым разрешено продавать объект раньше и при этом полностью освободиться от уплаты налога. Ниже — подробный разбор всех таких случаев по состоянию на 2026 год.

Льготный перечень оснований для сокращённого срока

Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) снижает минимальный срок владения до трёх лет, если квартира была получена одним из следующих способов:

• по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в порядке наследования (любая очередь наследников);
• по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
• в результате приватизации (приватизированная муниципальная квартира);
• в порядке перехода права собственности в результате приватизации земельного участка и находящихся на нём объектов.

Важно: при любой из вышеперечисленных «льготных» сделок налог не начисляется уже после трёх полных лет с даты регистрации права в Росреестре.

Продажа единственного жилья

С 2020 года действует правило: если на момент продажи у собственника отсутствуют другие жилые помещения (в т.ч. доли), он вправе реализовать объект уже через 3 года без НДФЛ.

• «Единственность» проверяется на дату государственной регистрации перехода права к покупателю.
• В течение последних 90 дней до продажи допускается покупка нового жилья — это не лишает права на льготу.

Семьи с двумя и более детьми — «безусловное» освобождение

В 2021 году ввели особое послабление: семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей, могут не дожидаться ни 3, ни 5 лет и продавать квартиру сразу после покупки, не платя налог. Условия:

1. На дату сделки у родителей (усыновителей) имеются двое или более детей до 18 лет.
2. В течение календарного года после продажи нужно приобрести новое жильё или земельный участок под ИЖС.
3. Сумма вычета ограничена 2 млн рублей на каждого ребёнка.

Пример: семья с тремя детьми купила квартиру в 2025 году и продала её в 2026 году через 8 месяцев. При соблюдении условий по покупке новой недвижимости НДФЛ равен нулю.

Продаём по цене не выше затрат

Даже если льготный срок не подошёл, можно избежать налога, если документально подтвержденные расходы на покупку равны или превышают цену продажи:

• Купили квартиру за 3,0 млн ₽, продаём за 2,9 млн ₽ → добавочного дохода нет, НДФЛ = 0.
• Купили за 2,5 млн ₽, продаём за 2,7 млн ₽ → налог берётся только с разницы 0,2 млн ₽ × 13 % = 26 000 ₽.

Вместо подтверждённых расходов можно применить имущественный вычет 1 млн ₽, но это выгодно, когда продажная цена меньше 1 млн или расходы подтвердить нельзя.

Дополнительные нюансы и ошибки

Период владения исчисляется:

• с даты внесения записи в ЕГРН (о переходе права к вам);
• для наследства — со дня открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты регистрации.

Обязанность по декларации:

Даже если налог равен нулю, но квартира была в собственности менее минимального срока, 3-НДФЛ подаётся с приложением документов, подтверждающих льготу (договор дарения, свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН, справка о детях и т.д.).

Иные объекты

Описанные льготы распространяются и на комнаты, доли, дома, апартаменты, но для апартаментов нельзя применять вычет в 1 млн ₽ (только расходы).

* При соблюдении условий о покупке нового жилья в течение года.

Чек-лист для продавца

1. Проверьте основание получения квартиры и дату регистрации права.
2. Убедитесь, что объект является единственным жилищем или вы входите в льготную категорию.
3. Подготовьте документы: договор дарения/наследства, свидетельство о праве, ЕГРН, справки о составе семьи.
4. Сравните цену продажи и подтверждённые расходы или примените вычет 1 млн ₽.
5. Если налог всё-таки возник — заплатите до 15 июля следующего года и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля.

Соблюдая эти простые правила, вы сможете продать квартиру без налога уже в первые три года владения и избежать споров с налоговой.