Что такое ВРИ и почему он важен
Вид разрешённого использования земельного участка (сокращённо — ВРИ) — это официально закреплённый перечень видов деятельности, которые собственник или пользователь может на нём осуществлять. Например, на участке с ВРИ «ведение садоводства» можно выращивать ягоды и овощи, но нельзя строить гостиницу или автомойку. Если фактическое использование не соответствует ВРИ, объект могут признать «самостроем», а сделки с ним — недействительными.
Ключевые новации 2026 года
С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., полностью переработавший главу 10.1 Земельного кодекса РФ «Виды разрешённого использования земельных участков». Основные изменения:
- введён единый Классификатор видов разрешённого использования (КВРИ);
- чётко разграничены процедуры изменения ВРИ и перевода земель из одной категории в другую;
- установлены правила «молчаливого согласия» и «одного окна» в органах местного самоуправления.
Кто именно принимает решение
Государственные органы
- Органы местного самоуправления (ОМСУ) — главный регулятор.
Именно они утверждают:- правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- схемы территориального планирования;
- внутригородские генеральные планы.
В этих документах прописываются ВРИ для каждой зоны. Если в ПЗЗ указано «зона Ж-1 — малоэтажная жилая застройка», то земельный участок в этой зоне автоматически получает ВРИ «индивидуальное жилищное строительство».
- Росреестр, вносит ВРИ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Минэкономразвития РФ — утверждает и обновляет КВРИ.
Региональные власти
Субъекты РФ могут:
- дополнять КВРИ редкими региональными видами деятельности (например, «пастбище для яков в Республике Тыва»);
- устанавливать коэффициенты платы за изменение ВРИ (законопроект Госдумы о региональной плате не был поддержан 15 октября 2025 г., но обсуждение продолжается).
Судебные инстанции
Если администрация города отказывает в изменении ВРИ или устанавливает его с нарушениями, собственник вправе обратиться в суд. Пример из практики Кубанского арбитража:
«Администрация Геленджика незаконно изменила ВРИ участка под детским лагерем «Мечта» на «парк-отель». Суд обязал вернуть прежний ВРИ и восстановить права собственника».
Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ в 2026 году
- Проверьте текущий ВРИ через rosreestr.gov.ru или выписку ЕГРН.
- Сравните с КВРИ — убедитесь, что новый вид есть в классификаторе.
- Изучите ПЗЗ и генплан — допустим ли желаемый вид в вашей зоне.
- Подайте заявление в МФЦ или онлайн на портале «Госуслуги».
- Получите заключение органа архитектуры (срок, 15 дней, форма — «молчаливое согласие»).
- Опубликуйте проект решения на официальном сайте муниципалитета (7 дней на публичные слушания).
- Муниципалитет издаёт постановление об изменении ВРИ.
- Росреестр обновляет ЕГРН в течение 3 рабочих дней.
Частые ошибки собственников
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| Используют участок по старому ВРИ после покупки | Штраф до 50 000 ₽, приостановка строительства |
| Не учли публичные слушания | Отказ в изменении ВРИ |
| Забыли проверить ПЗЗ | Новый ВРИ противоречит зонированию |
Краткий чек-лист
- ✅ Проверьте ЕГРН на актуальный ВРИ
- ✅ Сверьтесь с КВРИ-2026
- ✅ Изучите ПЗЗ и генплан вашего города
- ✅ Подготовьте заявление и схему участка
- ✅ Отслеживайте сроки «молчаливого согласия»
Вид разрешённого использования определяют совместными усилиями государственные органы (через ПЗЗ и КВРИ), региональные власти (дополнения и коэффициенты) и суды (в спорных случаях). Своевременный контроль и грамотное оформление изменений — залог легального и комфортного использования вашего земельного участка.