Каждый, кто хоть раз снимал жильё, сталкивался с вопросом: «Кто должен платить, если в квартире сломался кран, отвалилась плитка или потёк бачок в унитазе?» В этой статье мы разберёмся, как российское законодательство распределяет обязанности по ремонту между арендатором и собственником, как не попасть в ловушку «скрытых» расходов и как правильно прописать условия в договоре.

Три вида ремонта: чем они отличаются

• Текущий ремонт — устранение мелких неисправностей, которые не влияют на несущие конструкции и инженерные системы. Примеры: текущий кран, розетка, треснувшая плитка, обои, сломанная розетка.
• Капитальный ремонт — замена или восстановление конструкций и инженерий (замена труб, окон, кровли, электропроводки).
• Косметический ремонт — часто употребляется в быту, но юридически относится к текущему. Это обновление обоев, покраска стен, замена лампочек.

Что говорит закон (Гражданский кодекс РФ)

Главные статьи:

• ст. 616 ГК РФ — «Содержание арендованного имущества»;
• ст. 681 ГК РФ — «Ремонт сданного внаём жилого помещения»;
• ст. 687 ГК РФ, «Обязанности арендатора по сохранению имущества».

Коротко:

1. Арендатор (наниматель) оплачивает текущий ремонт, включая мелкие поломки и косметические работы.
2. Собственник (арендодатель) несёт расходы на капитальный ремонт, а также на содержание общего имущества (ремонт лифта, крыши, фасада).

Практические примеры: кто платит?

Как не остаться «в минусе»: советы арендатору

• Проверяйте пункт о ремонте в договоре. Если он отсутствует, действует законодательная норма.
• Фиксируйте дефекты при въезде, составьте акт приёма-передачи с фотографиями. Это избавит от споров при выезде.
• Согласуйте компенсацию в счёт аренды. Например: «Я поменяю кран за 3 000 ₽, и эту сумму зачтём в следующем месяце».
• Не делайте капитальный ремонт без письменного согласия — иначе собственник может потребовать вернуть квартиру в прежнем состоянии.

Чек-лист для арендодателя

1. Определите, что считать «текущим» — впишите в договор перечень.
2. Укажите лимит суммы, которую арендатор может тратить без предварительного согласования.
3. Обяжите фиксировать поломки в течение 3–5 дней.
4. Сохраняйте чеки на капитальные работы — они могут понадобиться при налоговой проверке.

Шаблон формулировки для договора

«6.3. Текущий ремонт и мелкие неисправности внутри квартиры (в т.ч. сантехника, электрика, обои, напольное покрытие) осуществляются и оплачиваются Нанимателем. Капитальный ремонт (замена труб, оконных блоков, электропроводки) осуществляется и оплачивается Наймодателем.»

Что делать, если стороны не могут договориться

• Напишите претензию в письменном виде с фиксацией даты и подписью.
• Пригласите независимого эксперта-техника для оценки характера поломки.
• В крайнем случае обращайтесь в Жилищную инспекцию или в суд.

Мифы, которые стоит развеять

Миф 1: «Если я снимаю квартиру, то не обязан платить взносы на капремонт».

Факт: вы платите только потребительские счета (свет, вода, газ). Взносы за капремонт и содержание общего имущества в ЕПД оплачивает собственник, хотя фактически они часто «перекладываются» на арендатора через квартплату — будьте внимательны при подписании договора.

Миф 2: «Сломался холодильник — ремонтирует хозяин».

Факт: если поломка произошла по вине арендатора (перегрузка, неправильная эксплуатация) — платит жилец. Если техника вышла из строя из-за старости, платит собственник.

Закон чётко разграничивает обязанности: арендатор — за текущий ремонт, собственник — за капитальный. Однако реальность часто зависит от договорённостей в договоре. Всегда читайте мелкий шрифт, фиксируйте первоначальное состояние квартиры и, при необходимости, прописывайте индивидуальные условия. Тогда ни «протёкший кран», ни «отвалившаяся плитка» не превратят аренду в источник стресса.