Краткий ответ
Да, может облагаться․ Если вы получили квартиру по договору дарения и продаёте её раньше, чем через три (а в некоторых случаях – пять) лет, то НДФЛ придётся платить․ Если срок владения больше установленного, налога не будет․ С 2026 года условия изменились: льготные правила «минимального срока» стали менее щадящими․
Что изменилось в 2026 году
- Госдума в I чтении одобрила поправки, которые сужают применение льготного минимального срока владения жильём․ Речь идёт о сроке в 3 года, после которого освобождают от налога при продаже․
- Льгота «3 года» теперь действует только в строго ограниченных случаях:
- жилье получено по наследству;
- жилье получено по договору безвозмездной передачи от члена семьи или близкого родственника;
- жилье является единственным на дату продажи․
- Если квартира получена по договору дарения от постороннего человека (не близкого родственника), льгота «3 года» не применяется; минимальный срок владения становится 5 лет․
Как определить, кто «близкий родственник» для НДФЛ
Кодекс считает близкими:
- родителей и детей;
- бабушек/дедушек и внуков;
- полнородных и неполнородных братьев и сестёр;
- супругов․
Дарение от двоюродного дяди, тёти или коллеги уже считается «неблизким» и ведёт к 5-летнему сроку․
Примеры расчёта налога
Пример 1; Квартира подарена матерью, продана через 2,5 года
• Дата дарения:
• Дата продажи:
• Срок владения: 2 года 6 месяцев
• Статус дарителя: мать (близкий родственник)
• Результат: освобождение от НДФЛ, потому что ≤3 лет и даритель — близкий родственник․
Пример 2․ Квартира подарена другом, продана через 4 года
• Дата дарения: 06․2019
• Дата продажи: 03․2026
• Срок: 6 лет 9 месяцев
• Статус дарителя: друг (не близкий)
• Результат: налога нет, т․ к․ срок >5 лет․
Пример 3․ Квартира подарена другом, продана через 3 года
• Доход от продажи: 7 000 000 руб․
• Налоговая база можно уменьшить:
- на 1 000 000 руб․ (вычет по п․ 2 ст․ 220 НК РФ);
- или на документальные расходы (если подтвердите, что потратили на покупку/ремонт)․
• Налог к уплате: (7 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 780 000 руб․
Что делать, чтобы снизить налог
- Дождаться прошествия 3 или 5 лет владения, в зависимости от статуса дарителя․
- Уменьшить базу на 1 млн руб․ или на реальные расходы, если они выше 1 млн․
- Воспользоваться взаимозачётом при покупке другой недвижимости в том же году (вычет при покупке до 2 млн руб․)․
Как подать декларацию
Если налог всё-таки возникает:
- до 30 апреля 2027 г․ подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ;
- до 15 июля 2027 г․ оплатите НДФЛ․
Получили квартиру по дарственной? Проверьте:
- Кто дарил — близкий родственник или нет?
- Сколько лет (месяцев) прошло до продажи․
- Является ли объект единственным жильём․
Если хотя бы одно условие не выполняется — налог 13 % платится с разницы между ценой продажи и вычетом/расходами․
Данная справка актуальна на апрель 2026 г․ Законопроект ещё может быть доработан ко II чтению; следите за обновлениями на сайте ФНС России․