Сделка купли-продажи земельного участка всегда сопровождается рядом обязательных платежей. Самые «громкие» из них — налог с продажи и государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Однако на практике постоянно возникает вопрос: «Кто именно должен платить, продавец или покупатель?» Ниже — подробный разбор по каждому виду расходов с точными суммами, ссылками на закон и распространёнными договорённостями сторон.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности

Размер пошлины в 2026 году

Размер госпошлины за внесение записи в ЕГРН о переходе права собственности на земельный участок определён пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

• Физические лица — 2 000 рублей;
• Юридические лица — 22 000 рублей.

При оформлении «ранее возникших прав» (например, внесение в ЕГРН давно построенного дома без первичной регистрации) размер пошлины составляет 50 % от указанных сумм: 1 000 и 11 000 рублей соответственно.

Кто платит по закону?

Налоговый кодекс формулирует плательщика нейтрально: «лица, обратившиеся за совершением юридически значимых действий». На практике это означает:

1. По умолчанию платит покупатель, поскольку именно он подаёт заявление о регистрации перехода права.
2. По соглашению сторон обязанность может быть переложена на продавца либо распределена между ними поровну (часто встречается в договорах с «разделением расходов»).

Важно: нотариальное удостоверение договора не освобождает от госпошлины за регистрацию, а сама нотариальная услуга оплачивается отдельно (от 0,3 % до 0,5 % от цены сделки).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже земельного участка

Когда возникает налог

НДФЛ платит только продавец, если он получил доход от продажи (то есть продал дороже, чем купил). Ставка для резидентов РФ — 13 %, для нерезидентов — 30 %.

Как рассчитать налог: два варианта

Вариант А — вычет расходов

Формула: (Цена продажи − Документальные расходы) × 13 %

• К расходам можно отнести:
  • стоимость покупки участка;
  • проценты по ипотеке;
  • услуги риелтора, нотариуса, оценщика;
  • госпошлины и кадастровые работы.

Пример:
Продали участок за 3 200 000 ₽, купили за 2 500 000 ₽, остальные расходы, 200 000 ₽.
Налог = (3 200 000 − 2 500 000 − 200 000) × 13 % = 65 000 ₽.

Вариант Б, имущественный вычет 1 000 000 ₽

Если документы о покупке утеряны или участок был получен даром/наследством, можно применить вычет 1 000 000 ₽:

Пример:
Продажная цена 2 650 000 ₽.
Налог = (2 650 000 − 1 000 000) × 13 % = 214 500 ₽.

Когда можно не платить НДФЛ

• Минимальный срок владения:
  • 3 года — если участок получен:
    • в наследство или дар от близкого родственника;
    • в порядке приватизации;
    • по договору пожизненного содержания.
  • 5 лет — во всех остальных случаях (например, купленный на рынке).
• Цена не превышает 1 000 000 ₽ и применён имущественный вычет — фактически налог нулевой.

Пошаговый чек-лист для участников сделки

Для продавца

1. Проверьте срок владения: меньше 3/5 лет — готовьтесь к НДФЛ.
2. Соберите документы, подтверждающие расходы (ДКП, чеки, выписка ипотеки).
3. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
4. Оплатите налог до 15 июля.

Для покупателя

1. Уточните в договоре, кто платит госпошлину (если не указано — платите вы).
2. Оплатите госпошлину онлайн на сайте Росреестра или через Госуслуги.
3. Подайте заявление в МФЦ/Росреестр вместе с договором и квитанцией.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: «Продавец требует компенсации госпошлины».
  Решение: проверьте договор; если обязанность покупателя не прописана, продавец не имеет оснований требовать.
• Ошибка: «Забыли включить проценты по ипотеке в расходы».
  Решение: приложите к декларации выписку из банка.
• Ошибка: «Неправильно рассчитали минимальный срок владения».
  Решение: отсчитывайте не с даты ДКП, а с даты полной оплаты и регистрации.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Можно ли полностью избежать госпошлины?
Ответ: Да, если участок передаётся по наследству, дару или в порядке приватизации либо регистрируется право оперативного управления/бессрочного пользования муниципальной землёй;

Вопрос: Как вернуть переплату по госпошлине?
Ответ: Подайте заявление на возврат в территориальный орган Минфина РФ с квитанцией и справкой из Росреестра об отказе в регистрации. Срок возврата — до 30 календарных дней.

При продаже земельного участка продавец всегда несёт ответственность за НДФЛ, а покупатель в большинстве случаев оплачивает госпошлину за регистрацию. Однако любые условия могут быть изменены в договоре купли-продажи. Проверяйте документы, сохраняйте чеки и консультируйтесь с юристом при необходимости, это сэкономит вам деньги и нервы.