В 2026 году российский рынок недвижимости стал ещё более прозрачным: данные о собственниках и сделках вносятся в ЕГРН фактически в режиме реального времени, а налоговая отслеживает любые перепродажи с помощью интеграции с Росреестром и банками. Однако даже опытные участники рынка порой спорят о том, кто именно и что оплачивает в процессе продажи квартиры или дома. Ниже ‒ разбор всех типичных платежей, практика 2026 года и рекомендации по снижению рисков.
Состав типовых расходов в сделке купли-продажи
При продаже недвижимости появляется два круга платежей:
- Обязательные государственные сборы (не зависят от договорённости сторон).
- Договорные расходы (стороны могут перераспределить между собой).
1.1 Государственные сборы
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права — 2 000 рублей для физлиц (пп. 14–22 ст. 333.33 НК РФ, актуально на 2026 г.).
- Выписка из ЕГРН — 300 руб. (электронная) / 750 руб. (бумажная).
- Нотариальное удостоверение сделки — только если доля или ипотека: тариф 0,5 % от цены, но не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ).
1.2 Договорные расходы
- Услуги риелтора или агентства (2–6 % от цены, обычно делится пополам).
- Экспертная оценка при ипотеке для покупателя (≈ 5 000–15 000 руб.).
- Страхование (ипотечное и титульное), оплачивает покупатель.
- Юридическое сопровождение (от 10 000 руб.), стороны договариваются.
Кто платит по закону и по договорённости
По умолчанию:
| Вид расхода | Обычно платит | Возможна перераспределение? |
|---|---|---|
| Госпошлина Росреестра | Покупатель | Да, по соглашению |
| Нотариальные услуги | Сторона, которой это требует закон/банк | Да, если обе стороны согласны |
| Риелторские % | Каждая сторона своему агенту | Покупатель может «взять на себя», увеличив цену |
| Налог НДФЛ при продаже до 3–5 лет владения | Продавец | Нет, переложить нельзя |
Ключевое изменение 2026 года: если квартира продаётся дороже 5 млн ₽ (или 70 % кадастровой стоимости, в зависимости от даты вступления в право), продавец платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13 % до 2,4 млн ₽ дохода за год и 15 % на превышение.
Алгоритм распределения расходов по шагам
Шаг 1. Подписание предварительного договора (при необходимости)
Фиксируется аванс/задаток. Традиционно задаток возвращается двойным, если виноват продавец, а аванс всегда возвращается. Кто платит расходы на проверку документов до этого момента? Обычно покупатель, но можно внести пункт «сторона, отказавшаяся от сделки, компенсирует расходы».
Шаг 2. Подготовка пакета документов
- Выписка ЕГРН — оплачивает продавец, если он хочет подтвердить юр. чистоту.
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ — за счёт продавца.
Шаг 3. Расчёты и регистрация
Безопасный вариант: безопасная сделка через банковскую ячейку. Комиссия банка (0,2–0,8 % от суммы) оплачивается сторонами поровну или полностью покупателем.
Шаг 4. Передача ключей и финальные акты
Формируется акт приёма-передачи. Если требуется технический осмотр квартиры, оплачивает покупатель.
Как закрепить «кто платит» в договоре
Рекомендуемый текст пункта:
«Все государственные пошлины и сборы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, оплачивает покупатель. Расходы на нотариальное удостоверение настоящего договора оплачивает сторона, в интересах которой требуется нотариат. Комиссия агентству «Инком-Недвижимость» в размере 3 % оплачивается продавцом, а комиссия агентству «Этажи» в размере 3 % — покупателем».
Популярные схемы экономии в 2026 году
- Скидка «под ключ»: продавец снижает цену на 1–2 %, если покупатель берёт на себя все госпошлины. Такая формулировка выгодна при продаже доли: придётся платить нотариату, и продавец может «переложить» эти расходы.
- Онлайн-сделка через МФЦ «Госуслуги-Недвижимость»: госпошлина оплачивается онлайн, экономится время и нотариальные расходы.
- Эскроу-счёт при долевом строительстве: задержки в регистрации = штраф застройщику, поэтому комиссию банка (0,5 %) оплачивает застройщик, а это косвенно экономит деньги покупателя.
Чек-лист «Не забудь прописать»
- Кто и в каком размере оплачивает госпошлину.
- Кто оплачивает нотариальные услуги и при каком условии (доля, ипотека).
- Как распределяется комиссия риелторам.
- Кто несёт расходы на оценку и страхование (если ипотека).
- Порядок оплаты коммунальных долгов после сделки (обычно акт сверки за 3 дня до регистрации).
В 2026 году формально покупатель платит за регистрацию, продавец — за налог и справки, а риелторов оплачивают обе стороны. Однако всё решают договор и рыночные условия. Чёткое закрепление условий в договоре купли-продажи и предварительном соглашении избавит от споров и скрытых платежей.