При продаже квартиры, дома, дачи, гаража или любой другой недвижимости физическое лицо обязано заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство РФ предусматривает целый ряд оснований, при которых налог можно не платить. Ниже — подробная шпаргалка о том, кто и при каких условиях освобождается от НДФЛ.
Истёк минимальный срок владения
Общее правило: если объект находился в собственности дольше установленного срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Какие сроки действуют с 01 января 2026 г.:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- передана по договору ренты;
- являлась единственным жильём на дату продажи;
- была приватизирована.
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Начало отсчёта: для «обычной» квартиры — дата регистрации в ЕГРН; для наследства — дата смерти наследодателя.
Семьи с детьми — особый льготный режим
Закон от № 352-ФЗ внёс в НК РФ § 217.1 п. 2.1, который позволяет семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми продавать жильё без НДФЛ даже при неистёкшем сроке владения.
Условия освобождения:
- В семье на момент продажи/покупки есть ≥2 детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, приобретается другое жилое помещение на территории РФ;
- Общая площадь новой недвижимости равна или превышает площадь проданной;
- Цена новой недвижимости ≥ цены проданной (если продали дороже, разницу всё равно не облагают).
Важно: льгота касается не только квартир, но и комнат, долей, домов, земельных участков под ИЖС.
Продажа по цене ≤ 1 млн руб.
Если стоимость объекта в договоре купли-продажи не превышает 1 млн руб., физлицо может применить имущественный налоговый вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговая база становится нулевой, поэтому НДФЛ не начисляется. Однако декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно нужно.
Продажа с убытком
Если продажная цена ниже фактических расходов на покупку (документально подтверждённых), налоговая база равна нулю — НДФЛ не платится. Декларация подаётся для отражения убытка, который можно перенести на будущие доходы.
Продажа единственного жилья
Начиная с 2020 г. при продаже единственного жилого помещения (квартира, комната, доля, дом) срок владения для освобождения от НДФЛ сокращён до 3 лет. Подтверждается выпиской из ЕГРН, где отсутствуют другие объекты недвижимости на дату продажи.
Региональные льготы
Субъекты РФ вправе уменьшать минимальный срок владения вплоть до 0 лет для отдельных категорий налогоплательщиков. Например, на 2026 г. 24 региона (включая Москву, Санкт-Петербург, Краснодарский край) установили 3-летний срок для всех граждан независимо от оснований приобретения.
Пенсионеры и инвалиды: мифы и реальность
- Статус пенсионера или инвалида сам по себе НЕ освобождает от НДФЛ.
- Но для пенсионеров старше 70 лет и инвалидов I и II групп в ряде регионов снижен минимальный срок владения до 3 лет.
Приобретение через ИП: особенности
Если квартира была использована в предпринимательской деятельности (договор, платёжки, ОКВЭД), доход от продажи облагается по режиму налогообложения ИП (УСН, ОСНО и т.д.), а не НДФЛ. В остальных случаях ИП платит как обычное физлицо.
Краткий чек-лист: платить или нет?
- Истёк минимальный срок владения? → Не платите.
- Единственное жильё, срок ≥3 лет? → Не платите.
- Семья с ≥2 детьми, куплено другое жильё в том же году? → Не платите.
- Цена ≤1 млн руб. или продажа с убытком? → Не платите, но подайте 3-НДФЛ.
- Если ни одно из условий не выполняется → 13 % от прибыли (или 30 % для нерезидента).
Полезные ссылки
- Официальная памятка ФНС России
- Калькулятор НДФЛ и онлайн-подача 3-НДФЛ