Вступление и ключевые изменения с 2022 года
С 1 января 2022 года вступил в силу ФСБУ 25/2018 «Учет аренды», который кардинально изменил порядок отражения аренды в бухгалтерском учете. Для арендатора земельных участков это означает:
- возникновение актива «Право пользования землёй» (ППА);
- обязанность начислять амортизацию по этому активу;
- отражение обязательства «Оцененная сумма аренды» (ОСА).
Когда и как признаётся право пользования землёй (ППА)
2.1 Критерии признания
Земельный участок признаётся ППА, если одновременно выполняются условия:
- существует контроль над участком на срок ≥ 12 месяцев;
- вероятно получение экономических выгод от использования;
- срок аренды определён (подп. «а» п. 12 ФСБУ 25/2018).
Исключение: если договор бессрочный или срок не определён, подпадают под упрощённый учёт без признания ППА.
2.2 Первоначальная оценка
- Базовый вариант: ППА равно совокупному размеру будущих арендных платежей, дисконтированному по ставке, отражающей кредитный риск арендатора и обеспеченность залогом (п. 13 ФСБУ 25/2018).
- Упрощённый вариант: можно использовать номинальные платежи без дисконтирования, если их влияние незначительно.
Практика начисления амортизации по земле
3.1 Срок полезного использования
Согласно п. 17 ФСБУ 25/2018 амортизация ППА начисляется в течение срока аренды. Для земли:
- если срок договора 49 лет, амортизация начисляется ровно 49 лет;
- если договор содержит опцию продления, срок может быть увеличен при высокой вероятности продления.
3.2 Методы амортизации
| Метод | Особенность применения к земле |
|---|---|
| Линейный | Наиболее распространённый, равномерное списание стоимости. |
| Уменьшаемый остаток | Допустим, но редко применяется для земли из-за равномерного характера использования. |
| Списание пропорционально объёму продукции | Не применим к земле без объёмного показателя. |
Корреспонденция счетов
Пример: организация взяла землю в аренду на 5 лет, ежегодная аренда 1 млн ₽ (ставка дисконта 8 %)
Признание ППА на дату начала аренды :
- Дт 08 «ППА» 4,31 млн ₽
- Кт 76 «ОСА» 4,31 млн ₽
Ежемесячная амортизация:
- Дт 20 (26, 44) -1 833 ₽
- Кт 02 «Амортизация ППА» 71 833 ₽
Ежегодное увеличение ОСА (начисление процентов):
- Дт 91 Кт 76 – 345 тыс. ₽ (8 % × 4,31 млн)
Особые ситуации
5.1 Переход земли в собственность арендатора
Если в 2026 году арендатор выкупает участок:
- ППА списывается вместе с накопленной амортизацией (Дт 02 Кт 08).
- На ту же сумму признаётся основное средство «Земельный участок» (Дт 01 Кт 08).
- Земля не подлежит амортизации, но продолжает учитываться на 01.
5.2 Налог на прибыль
- В НК РФ ППА не признаётся амортизируемым имуществом.
- Арендные платежи признаются расходами ежемесячно (п. 10 ст. 264 НК РФ).
- Возникает постоянная разница (ПР) и отложенное налоговое обязательство (Дт 68 Кт 77).
Алгоритм действий бухгалтера в 2026 году
- Проверьте договор аренды: определён ли срок до или позже.
- Рассчитайте дисконтированную стоимость будущих платежей.
- Сформируйте проводки на признание ППА и ОСА.
- Настройте метод амортизации в программе (обычно линейный).
- Контролируйте разницы МСФО/НК РФ и формируйте ПР и ВР.
ФСБУ 25 привёл к тому, что аренда земли у арендатора теперь отражается как нематериальный актив, подлежащий амортизации на срок аренды. Правильная оценка, выбор срока и учет налоговых различий позволяют избежать ошибок и штрафов за 2026 отчётный год.
Обновлено: 19 апреля 2026 г.