Важное обновление: ; Государственная Дума уже во втором чтении приняла пакет налоговых поправок, который радикально меняет подход к освобождению от НДФЛ при сдаче жилой недвижимости. Ниже — самая свежая и полная информация, которую нужно знать каждому арендодателю.
Что изменилось с 1 января 2026 года
До 2026 г. действовало «правило трёх лет» для освобождения от налога при продаже жилья. Теперь это отменено. Вместо него введён новый механизм льгот, который коснулся и сдачи жилья в аренду.
- Отменены универсальные льготы по сроку владения.
- Введены таргетированные льготы для конкретных категорий граждан.
- Уточнён порядок применения вычетов и освобождений.
Категории арендодателей, которые полностью освобождаются от налога
Семьи с детьми-инвалидами
Условие: ребёнок-инвалид любого возраста (от 0 до 100 лет).
Механизм: доходы от сдачи квартиры, комнаты, дома полностью освобождаются от НДФЛ до суммы 5 млн рублей за налоговый период.
Многодетные семьи
Условие: трое и более детей до 18 лет (до 24, если обучаются очно), либо двое детей и один ребёнок-инвалид.
Механизм: те же 5 млн рублей налоговой «свободы» на сдачу жилья.
Семьи с детьми-инвалидами и вторым родителем-опекуном
Дополнение: если в семье есть ребёнок-инвалид и второй родитель (усыновитель, опекун) официально оформил опеку/попечительство, семья получает дополнительный вычет в размере 1 млн рублей сверх базовой льготы.
Что делать, если вы не входите в льготные категории
Остальные арендодатели могут воспользоваться:
- Профессиональным налоговым вычетом в размере 20 % от дохода без документального подтверждения расходов.
- Имущественным вычетом при покупке новой квартиры или дома (до 2 млн руб.).
- Режимом «Самозанятый» с налогом 4 % на доходы от физлиц и 6 % от юрлиц (при соблюдении ограничений по выручке до 2,4 млн руб. в год).
Пошаговый алгоритм для получения льготы
Шаг 1. Проверьте, подпадаете ли вы под льготную категорию
Соберите документы:
- Свидетельство о рождении/усыновлении ребёнка-инвалида.
- Справку МСЭ.
- Документы о многодетности (выписка из ЕГРН, справка из органов опеки).
Шаг 2. Подайте заявление в ИФНС
До 30 апреля года, следующего за отчётным, подайте:
- Декларацию 3-НДФЛ.
- Приложение «Расчёт доходов от сдачи жилой недвижимости» (новая форма 2026 г.).
- Заявление на освобождение по форме КНД 1150074.
Шаг 3. Получите уведомление
ИФНС выдаёт уведомление о праве на льготу в течение 30 дней. С этого момента вы можете:
- Не удерживать НДФЛ у арендаторов.
- Не подавать декларацию повторно до превышения лимита 5 млн руб. в год.
Таблица: свод новых льгот по сдаче жилья
| Категория | Сумма льготы | Документы | Срок действия |
|---|---|---|---|
| Семьи с детьми-инвалидами | 5 млн руб./год | Справка МСЭ, свидетельство о рождении | Бессрочно |
| Многодетные семьи | 5 млн руб./год | Справка о многодетности | Бессрочно |
| Опекун + ребёнок-инвалид | +1 млн руб. к базовой | Решение органа опеки | Бессрочно |
| Все остальные | 20 % проф. вычет | 3-НДФЛ | Каждый год |
Частые вопросы
Вопрос: Можно ли совмещать льготу и вычет?
Ответ: Нет. Выберите один механизм: либо льгота «5 млн», либо вычет 20 %.
Вопрос: Если я сдаю квартиру через агентство, нужно ли подавать декларацию?
Ответ: Да, обязаны. Агентство не является налоговым агентом, если вы не оформлены как самозанятый.
Ключевые советы на 2026 год
- Не дожидайтесь конца года: сразу проверьте свою категорию.
- Храните все договоры аренды, они могут понадобиться для подтверждения льготы.
- Если вы получаете льготу по ребёнку-инвалиду, обязательно продлевайте справку МСЭ вовремя.