В 2026-м году налоговые правила для продавцов недвижимости остались почти прежними, однако число категорий граждан, которые могут полностью избежать уплаты НДФЛ, заметно расширилось. Ниже — подробная «карта выживания» для каждого, кто собирается продать квартиру и не хочет делиться доходом с государством.

Базовое правило: 5 лет без налога

Если вы стали собственником после и владеете квартирой 5 и более лет, никакой налог не начисляется независимо от суммы продажи.

Сокращённый срок 3 года — 7 типичных случаев

Налоговый кодекс (ст. 217.1) разрешает ждать всего 3 года, если квартира:

• получена в наследство;
• подарена близким родственником (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
• перешла по договору ренты;
• перешла при приватизации;
• в 2020 году была единственным жильём (правило действует с 2020 г.);
• куплена за те же деньги или дешевле: документально подтвержденный убыток — налог не возникает;
• продана семьёй с двумя и более детьми при одновременном соблюдении условий (см. раздел 3).

Спецрежим для семей с детьми (нововведения-2026)

Госдума в 2026 году расширила льготу: теперь освобождение работает независимо от срока владения, если:

1. Семья имеет 2 и более несовершеннолетних детей (включая усыновлённых).
2. В течение 9 месяцев до и после продажи родители приобрели другое жильё в России.
3. Общая площадь нового жилья больше, чем проданного или цена превышает выручку.
4. Сделка задекларирована, и ФНС получила заявление-освобождение.

Пример: семья с тройней продала 2-комнатную квартиру в 2024 году (куплена в 2023 г.) и сразу купила 4-комнатную. НДФЛ — 0 ₽.

Дополнительные «нулевые» ситуации

• Цена продажи ≤ 1 млн ₽, положено имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК), налоговая база сводится до нуля.
• Документальные расходы ≥ выручки — предоставляются договор купли-продажи 2020 г. и чеки/переводы. Налог не платится.
• Объект использовался в предпринимательстве — освобождение не распространяется (надо платить 13 %).

Алгоритм проверки «могу ли я не платить?»

1. Определите, как вы получили квартиру (купля, дар, наследство и т. д.).
2. Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
3. Сравните срок владения с таблицами разделов 1–2.
4. Проверьте себя на соответствие льготам семей с детьми (раздел 3) или вычетам (раздел 4).
5. Подготовьте пакет документов (ЕГРН-выписка, ДКП-2020, платёжки, свидетельства о рождении детей) и подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Частые ошибки

Ошибка 1: «Купил-продал за те же деньги» без ДКП и чеков → налоговая требует 13 %.

Ошибка 2: Не уведомили ФНС о праве на льготу семьи с детьми → налог всё-таки начислят.

Ошибка 3: Учитывают не дату ДКП, а дату регистрации права → путаница в расчётах срока.

Чтобы не платить налог при продаже квартиры в 2026 году, достаточно:

• владеть ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет в льготных случаях);
• или быть многодетной семьёй, соблюдающей условие «покупки замены»;
• или подтвердить отсутствие дохода (продажа ≤ 1 млн ₽ или убыток).

Остались вопросы? Уточняйте в личном кабинете ФНС России или на горячей линии ###-###-####.