Налоговый вычет при продаже квартиры — это способ законно сократить налог, который вы должны заплатить государству с дохода от продажи жилой недвижимости. В 2026 году правила остались прежними, но появились новые цифры и удобные онлайн-способы подачи заявления. Ниже — пошаговый разбор: кто имеет право на вычет, в каком размере и как получить деньги через интернет без визита в налоговую.
Когда нужно платить налог при продаже квартиры
- Менее 3 или 5 лет владения — обязаны заплатить НДФЛ 13 % от прибыли.
- 3 года и более (иногда 5) — освобождаетесь от налога полностью.
Правило «3 или 5 лет» зависит от того, как вы получили квартиру:
| Способ получения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника | 3 года |
| Покупка, долевая постройка, мена, дарение от «постороннего» | 5 лет |
Кто имеет право на вычет
Все налоговые резиденты РФ
Если вы прожили в России более 183 дней в году продажи, вы можете выбрать один из двух способов уменьшить налогооблагаемую базу:
- Вычет 1 000 000 ₽ — фиксированная сумма, не требует чеков и договоров.
- Доход минус расходы — уменьшаете выручку на фактические затраты на покупку этой же квартиры (подтверждаются ДДУ, выпиской из ЕГРН, квитанциями).
Пример 1
Продали квартиру за 5 000 000 ₽, купили когда-то за 4 200 000 ₽.
Налог по схеме «доход минус расходы»: (5 000 000 − 4 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.
Если бы выбрали вычет 1 000 000 ₽, заплатили бы: (5 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 520 000 ₽.
Семьи с детьми-инвалидами
Даже если вы владели квартирой меньше минимального срока, налоговый вычет предоставляется вне зависимости от срока владения.
Продали квартиру и сразу купили новую
Можно одновременно заявить:
- вычет при продаже (1 млн или доход минус расходы);
- вычет при покупке новой квартиры (до 2 млн на каждого супруга, т.е. 4 млн на семью).
Это позволяет «закрыть» налог с продажи и вернуть ещё до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн) или 520 000 ₽ на семью.
Максимальные суммы вычета в 2026 году
| Вид вычета | Лимит на одного человека | Возврат НДФЛ (13 %) |
|---|---|---|
| При продаже (фиксированный) | 1 000 000 ₽ | до 130 000 ₽ |
| При продаже (расходы без лимита) | Фактические затраты | Вся сумма × 13 % |
| При покупке | 2 000 000 ₽ | до 260 000 ₽ |
| По ипотечным процентам | 3 000 000 ₽ | до 390 000 ₽ |
| Семейный вычет при покупке | 4 000 000 ₽ | до 520 000 ₽ |
Как получить вычет онлайн через Госуслуги
- Авторизуйтесь на gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью.
- Выберите жизненную ситуацию «Налоговый вычет».
- Заполните форму 3-НДФЛ онлайн, система сама подставит справку 2-НДФЛ из реестров.
- Прикрепите сканы:
- Договор купли-продажи квартиры;
- Документы о расходах (ДДУ, чеки, выписка ЕГРН);
- Сведения о покупке новой квартиры (при заявлении имущественного вычета при покупке).
- Подпишите заявление ЭЦП (кнопка «Отправить»).
- Деньги поступят на карту «Мир» или расчётный счёт в течение 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление).
Ответы на популярные вопросы
Можно ли получить вычет, если квартира уже продана?
Да. Право на вычет за покупку сохраняется даже после продажи объекта — главное успеть подать 3-НДФЛ за год продажи или в течение последующих трёх лет.
Как часто можно использовать вычет при продаже?
Фиксированный вычет в 1 000 000 ₽ можно применять каждый год к новой сделке. Вычет «доход минус расходы», неограниченно, но требует подтверждения затрат.
Что если квартира была в браке?
Супруги делят между собой как налог с продажи, так и вычет при покупке. Каждый может заявить до 2 000 000 ₽ при покупке, а значит — вернуть до 520 000 ₽ на семью.
Налоговый вычет при продаже квартиры доступен любому резиденту РФ, который владеет жильём менее минимального срока. Можно выбрать фиксированный вычет 1 000 000 ₽ или «доход минус расходы», если есть чеки. Одновременно можно получить вычет и при покупке новой квартиры — до 260 000 ₽ на человека. В 2026 году всё это можно оформить онлайн через портал Госуслуг без очередей и лишних бумаг.
Главное: не пропустить срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года, и следить, чтобы налог был пересчитан максимально выгодно.