В 2026 году россияне могут существенно сократить налог на доходы от продажи жилья‚ если знают‚ как и кому положен налоговый вычет. Ниже — подробная инструкция: кто имеет право‚ в каком размере‚ какие документы нужны и какие ошибки чаще всего совершают продавцы квартир.

Что такое имущественный вычет при продаже

Это законное основание уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости‚ а значит — заплатить меньше НДФЛ (13 % для резидентов‚ 30 % для нерезидентов). Сам вычет фиксирован:

• 1 000 000 руб. — единовременный вычет на всю квартиру (или долю) в год;
• Без ограничения суммы — если вы уменьшаете доход на подтверждённые расходы‚ потраченные на покупку этой же квартиры (договор купли-продажи‚ ипотечные договоры‚ акты приёма-передачи‚ чеки).

Использовать можно только один вариант: либо 1 млн‚ либо «доход минус расходы».

Кто точно имеет право на вычет в 2026 году

Все налоговые резиденты РФ

То есть граждане‚ которые в году продажи пробыли в России ≥183 дней. Продавать можно любое жильё, квартиру‚ долю‚ комнату‚ дом‚ земельный участок.

Собственники‚ владеющие квартирой менее минимального срока

• Меньше 3 лет, если жильё получено по наследству‚ дару‚ приватизации‚ ренте или договору пожизненного содержания.
• Меньше 5 лет — во всех остальных случаях (куплено за деньги‚ участие в долевом строительстве и т.д.).

Если срок владения выше — продажа вообще не облагается НДФЛ‚ и вычет не нужен.

Несовершеннолетние и их родители

Ребёнок-владелец доли получает вычет автоматически‚ но фактически оформляют родители (опекуны). Лимит 1 млн руб. распределяется пропорционально доле.

Долевые собственники

Продавец‚ который в этом же году купил новое жильё

Можно одновременно получить:

1. Вычет при продаже (1 млн или «доход минус расходы»).
2. Имущественный вычет при покупке — до 2 млн руб. (или 3 млн по ипотечным процентам).

Это позволяет «взаимозачесть» налоги и даже вернуть из бюджета до 650 000 руб. (13 % от 5 млн).

Кто не получит вычет

• Нерезиденты — платят 30 % с полной суммы‚ вычет не применяется.
• Те‚ кто уже использовал для этой квартиры вычет при покупке‚ но хочет «второй раз» применить 1 млн при продаже — можно‚ ограничений нет.
• Если квартира продана за меньше 70 % кадастровой стоимости‚ налоговая всё равно «доведёт» до 0‚7 кадастровой цены и только потом даст вычет.

Пошаговая инструкция по оформлению вычета

Шаг 1. Подготовьте пакет документов

• Декларация 3-НДФЛ.
• Договор купли-продажи (копия).
• Платёжные документы (приходный ордер‚ выписка со счёта‚ расписка).
• Справка 2-НДФЛ с работы.
• Если применяете «доход минус расходы» — документы на покупку: ДКП‚ выписка ЕГРН‚ платёжные поручения.

Шаг 2. Учтите сроки

Декларацию подают до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи. Уплатить налог — до 15 июля.

Шаг 3. Выберите способ подачи

1. Онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или Госуслуг.
2. Лично в ИФНС по месту регистрации.
3. Через МФЦ (только в некоторых регионах).

Примеры расчёта

Пример 1. Стандартный вычет 1 млн

Продали квартиру за 3 500 000 руб. (владеете 2 года).
Налог = (3 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб.
Экономия: 130 000 руб. против полной ставки.

Пример 2. «Доход минус расходы» выгоднее

Купили квартиру в 2024 г. за 3 000 000 руб.‚ продали в 2026 г. за 3 200 000 руб.
Налог = (3 200 000 − 3 000 000) × 13 % = 26 000 руб.
Если бы взяли 1 млн‚ налог был бы 286 000 руб. — разница очевидна.

Пример 3. Одновременная продажа и покупка

Продали квартиру за 4 млн (владеете 3 года)‚ купили новую за 5 млн.
Налог при продаже: (4 млн − 1 млн) × 13 % = 390 000 руб.
Вычет при покупке: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

ТОП-5 ошибок продавцов

1. Забывают подать 3-НДФЛ‚ если налог = 0 — штраф 1 000 руб.
2. Указывают цену ниже 70 % кадастровой — налог всё равно считают от 0‚7 кадастровой.
3. Используют чеки на ремонт и мебель: они не входят в «расходы на покупку».
4. Делят 1 млн между долями‚ хотя у каждого доля оформлена отдельным договором, теряют деньги.
5. Путают налоговый вычет при продаже и имущественный при покупке.

Где получить больше информации

• Официальный сайт ФНС, nalog.gov.ru → «Физические лица» → «Налоговые вычеты».
• Бесплатная горячая линия ФНС: ###-###-####.
• Мобильное приложение «ФНС Личный кабинет».

Если вы продали квартиру‚ которой владели менее 3/5 лет‚ — вы имеете право на вычет.
Выбирайте: 1 млн или «доход минус расходы».
Собирайте документы‚ не нарушайте сроки‚ и вы легально сэкономите десятки или сотни тысяч рублей.

Актуально на 19 апреля 2026 года.