Формирование (образование) земельных участков – это юридическое действие, которое приводит к появлению в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о новом объекте недвижимости с уникальным кадастровым номером
(или к удалению старой записи). Процесс регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и рядом подзаконных актов.
Ключевые участники процесса формирования земельных участков
- Кадастровый инженер – специалист, который разрабатывает межевой план (проект межевания). Он собирает сведения о границах, проверяет юридическую чистоту территории и готовит полный пакет документов для подачи в Росреестр.
- Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) – орган, который принимает документы, проверяет их соответствие законодательству и в течение 3‑5 рабочих дней вносит запись о новом участке (или удаляет запись о старом) в ЕГРН.
- Органы государственной власти и органы местного самоуправления – в случае, когда участок образуется из государственных или муниципальных земель, их решение (постановление, распоряжение) является обязательным основанием для проекта межевания.
- Землепользователи, землевладельцы, арендаторы, залогодержатели – все лица, имеющие права (собственность, аренда, залог) на исходных землях, должны дать письменное согласие на их раздел, объединение, перераспределение или выдел.
- Юридические лица (застройщики, девелоперские компании) – часто инициируют процесс формирования новых участков под многоквартирные дома, коммерческие объекты или инфраструктурные проекты, привлекая к работе кадастровых инженеров и получая согласия всех заинтересованных сторон.
Порядок формирования земельных участков
- Инициатива – появляется у собственника, застройщика или органа власти. Формулируется цель: раздел, объединение, перераспределение, выдел из муниципальной/государственной земли.
- Согласование прав – собираются письменные согласия всех землепользователей, владелцев, арендаторов и залогодержателей. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ.
- Подготовка проекта межевания – кадастровый инженер проводит измерения, делает схемы, учитывает требования статьи 11.9 и 11.10 ЗК РФ (размеры, формы, расположение границ, наличие коммуникаций).
- Утверждение схемы – если участок формируется из государственных/муниципальных земель, схема утверждается решением исполнительного органа власти (например, администрации района).
- Подача документов в Росреестр – комплект включает заявление, проект межевания, согласия, выписку из ЕГРН исходных участков и иные подтверждающие документы.
- Регистрация в ЕГРН – Росреестр проверяет пакет, в течение 3‑5 рабочих дней вносит запись о новом участке (выдаёт выписку с кадастровым номером) и, при необходимости, удаляет старые записи.
- Получение прав собственности – после регистрации собственник получает свидетельство о праве собственности на новообразованный участок.
Кто именно «формирует» участок?
| Роль | Функции | Юридический статус |
|---|---|---|
| Кадастровый инженер | Создание межевого плана, сбор согласий, подготовка документов | Лицо, имеющее право подписи в сфере кадастровой деятельности (лицензия) |
| Орган государственной/муниципальной власти | Утверждение схемы, выдача постановлений, контроль за соблюдением градостроительных норм | Орган исполнительной власти (мэрия, районная администрация) |
| Росреестр | Регистрация изменений в ЕГРН, выдача выписок, контроль качества | Федеральный орган исполнительной власти |
| Землепользователь/владелец/арендатор/залогодержатель | Подписание согласий, участие в переговорах, иногда предоставление технической информации | Физическое или юридическое лицо, имеющее право на исходный участок |
| Застройщик/девелопер | Инициирование проекта, финансирование, взаимодействие с подрядчиками | Юридическое лицо, обычно зарегистрированное в виде ООО или АО |
Особенности формирования участков из государственных и муниципальных земель
Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ, такие участки могут образовываться только на основании:
- Проекта межевания, утверждённого решением исполнительного органа власти;
- Постановления администрации (районной, городской) о передаче земли в частную собственность;
- Специальных программ (например, программа «Жильё для молодой семьи»), где земля выделяется под конкретный объект.
В случае многоквартирных домов (МКД) за формирование земельного участка под здание отвечает орган государственной или местной власти, а проект межевания разрабатывается кадастровым инженером и утверждается в соответствии с законом 189‑ФЗ от 29 декабря 2004 г.
Практический пример: формирование участка под МКД
- Застройщик приобретает в собственность муниципальный земельный участок (по решению администрации).
- Кадастровый инженер проводит топографическую съёмку, готовит схему межевания и проект, учитывающий будущую планировку здания.
- Все собственники соседних участков (если они задействованы в перераспределении) подписывают согласие.
- Проект передаётся в Росреестр вместе с постановлением администрации.
- Росреестр регистрирует новый кадастровый номер, выдает выписку.
- Застройщик получает свидетельство о праве собственности и может приступить к строительству.
Формированием земельных участков занимается целый комплекс участников:
- Кадастровый инженер – технический исполнитель, создающий проект межевания.
- Росреестр – государственный регистратор, вносящий изменения в ЕГРН.
- Государственные и муниципальные органы – инициаторы и утверждающие стороны, когда речь идёт о государственных землях.
- Собственники, арендаторы, залогодержатели – обязаны дать письменное согласие.
- Застройщики и девелоперы – инициаторы коммерческих проектов.
Только при соблюдении всех правовых требований и согласий процесс может завершиться успешной регистрацией нового земельного участка в ЕГРН.
Дата публикации: