Съёмщик, впервые открывающий дверь квартиры с консьержем, часто задаётся вопросом: «А кто теперь будет платить за услугу, я или арендодатель?»․ Ответ не всегда очевиден: закон не содержит прямого запрета или обязанности, зато объясняет, кто несёт расходы в первую очередь․ В этой статье мы разберём:

• что такое услуга консьержа и как она появляется в доме;
• как решается вопрос об оплате на общем собрании собственников;
• какие бывают варианты договора аренды и кто в них платит;
• что делать, если стороны не договорились заранее;
• какие штрафы и суды возможны при отказе от оплаты․

Почему консьерж вообще появляется

Консьерж в подъезде — это дополнительная бытовая услуга, а не обязательная коммунальная․ Она вводится только по решению общего собрания собственников (ОСС) многоквартирного дома․ На собрании:

1. определяется тариф за услугу;
2. утверждается перечень помещений, которые подлежат оплате;
3. решается, как начислять — за квадратный метр или фиксированную сумму с квартиры․

Важный момент: даже если собственник помещения голосовал «против», решение ОСС обязательно для всех․ Это подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г․ — собственник не может отказаться от оплаты, если услуга решением введена․

Кто первичный плательщик по закону

Закон «О долевом участии…» и Жилищный кодекс РФ говорят: плательщиком коммунальных и дополнительных услуг по умолчанию является собственник помещения․ То есть:

• арендодатель (собственник квартиры) получает счёт от УК или ТСЖ;
• если квартира сдаётся, собственник может передать обязанность оплатить арендатору — но только в договоре․

Без договора бремя оплаты остаётся на собственнике․ Это подтверждают и судебные практики: «Платить должен владелец квартиры, независимо от того живёт он сам или сдаёт» (решение Московского городского суда, 2017)․

Как прописывают оплату в договоре аренды

Вариант 1․ «Арендная плата включает всё»

Самый простой способ: стороны фиксируют, что ежемесячная аренда уже содержит консьержа, интернет, коммуналку․ Тогда:

• арендатор ничего не доплачивает;
• арендодатель сам перечисляет деньги за консьержа․

Минусы: если тариф на консьержа вдруг вырастет, арендодатель теряет в доходе до следующего пересмотра договора․

Вариант 2․ «Арендатор платит отдельно»

В договоре прописывают:

1. арендатор обязан самостоятельно оплачивать услугу консьержа;
2. сумму и сроки перечисления фиксируют отдельным приложением․

Преимущество: арендодатель рисков не несёт․ Недостаток: если арендатор отказывается, собственник всё равно должен платить УК, а потом взыскивать деньги через суд․

Вариант 3․ «Смешанный»

Арендатор платит коммуналку + консьерж, но арендодатель делает залоговый платёж в УК вперёд (например, на 3 месяца)․ При нарушении договора деньги списываются с депозита․

Что будет, если в договоре ничего не сказано

Судебная практика однозначна: если договор молчит, то обязанность оплачивать консьержа несёт собственник․ Арендатор же по закону обязан оплачивать:

• жилищно-коммунальные услуги фактического потребления;
• арендную плату в установленный срок․

Дополнительные бытовые услуги (консьерж, видеонаблюдение, охрана двора) в реестр коммуналки не входят․ Поэтому УК предъявляет счёт собственнику, а уже тот выбирает:

1. оплатить самому;
2. включить в аренду при следующем продлении договора;
3. подать в суд на арендатора (но шансы выиграть без прямого условия в договоре минимальны)․

Примеры из жизни

Пример 1․ «Молчаливый» договор

Олег сдал квартиру без договора․ Через полгода пришёл счёт на консьержа 1 200 ₽/мес․ Олег попытался взыскать деньги с жильца, но суд отказал: доказательств договорённости не было․ Олег заплатил из своего кармана․

Пример 2․ Чёткое распределение

В договоре прописано: «Арендатор самостоятельно оплачивает услугу консьержа 1 000 ₽ ежемесячно до 25-го числа»․ При просрочке — пеня 0,1 % в день․ Арендатор платит стабильно, споров нет․

Пример 3․ Нежилое помещение

Собственник офиса в доме пытался отказаться от оплаты консьержа, заявляя: «это жилой подъезд, мне не нужен»․ Верховный суд указал: решение ОСС обязательно для всех помещений, в т․ч; нежилых․ Отказ невозможен․

Пошаговая памятка арендодателю

1. Проверьте решение ОСС: какой тариф, кто подлежит оплате․
2. Включите пункт в договор: «Арендатор обязан оплачивать услугу консьержа N ₽ ежемесячно»․
3. Прикрепите к договору копию решения ОСС, избежите споров «я не знал»․
4. Подпишите акт приём-передачи, где указано, что арендатор ознакомлен с тарифами․
5. Внесите изменения в договор при росте тарифа: подпишите дополнительное соглашение․

Пошаговая памятка арендатору

1. Проверьте договор: есть ли слово «консьерж»․
2. Если нет — уточните у арендодателя, кто платит․
3. Внесите условие письменно, если хотите, чтобы услуга входила в аренду․
4. Храните квитанции — подтверждение оплаты․
5. При споре — обращайтесь к участковому или в Роспотребнадзор: обязанность собственника оплатить неустранима․

Частые вопросы

— Можно ли отказаться от услуги консьержа?

Только на ОСС большинством голосов․ Индивидуально — нельзя․

— Кто платит, если квартира посуточно сдаётся?

Обычно собственник включает консьерж в ставку за сутки․ Формально же счёт приходит собственнику․

— Что, если арендатор уехал и не заплатил за два месяца?

Собственник оплачивает долг УК, а потом взыскивает через суд на основании договора и квитанций;

За услугу консьержа в первую очередь платит собственник, потому что договор обслуживания заключён с ним․ Однако он вправе переложить обязанность на арендатора, главное, зафиксировать это в договоре аренды․ Тогда никаких споров и неожиданных счетов не возникнет․

Помните: правильно составленный договор экономит деньги, нервы и время обеих сторон․