Дата актуализации:
Кадастровая стоимость квартиры, дома или земельного участка напрямую влияет на размер налога, который вы платите в бюджет. Однако мало кто задумывается, кто именно определяет эту цифру и как она формируется. В этой статье мы подробно разберёмся, кто проводит государственную кадастровую оценку, какие организации за это отвечают и как вы можете повлиять на результат.
Что такое кадастровая оценка и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это официально установленная государством стоимость объекта недвижимости, которая используется для:
- расчёта налогов на имущество;
- определения арендной платы за землю;
- оценки уставного капитала компаний;
- оформления наследства и сделок.
Она не всегда совпадает с рыночной стоимостью — как правило, ниже или выше на 10–30 %.
Кто отвечает за проведение оценки
Орган-заказчик: исполнительный орган субъекта РФ
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации — например, Министерство имущественных отношений или Главное управление по недвижимости.
Исполнитель: бюджетное учреждение
Непосредственно оценку проводит специализированное бюджетное учреждение, созданное регионом. Например:
- в Москве — ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»;
- в Санкт-Петербурге — ГБУ «Центр недвижимости»;
- в Краснодарском крае, БУ «Кубанькадастр»;
Эти учреждения:
- собирают данные о всех объектах недвижимости;
- используют математические модели и методики;
- составляют отчёт об итогах кадастровой оценки;
- направляют результаты на утверждение в региональный орган власти.
Росреестр и Фонд данных ГКО
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) ведёт Фонд данных государственной кадастровой оценки (ФД ГКО). Он используется для:
- мониторинга рыночных цен;
- оценки качества работы региональных учреждений;
- обеспечения открытости данных для граждан.
Этапы проведения кадастровой оценки
- Постановление о проведении, региональный орган власти утверждает план и сроки.
- Подготовка — сбор и обработка сведений из ЕГРН, БТИ, росреестра, оценочных компаний.
- Определение стоимости — используются:
- сравнительный подход (аналоги);
- доходный подход (арендная доходность);
- затратный подход (себестоимость + наценка).
- Отчёт об итогах, публикуется на сайте регионального органа и Росреестра.
- Утверждение — результаты подписывает региональный орган власти.
- Внесение в ЕГРН — Росреестр обновляет кадастровую стоимость в базе.
Кто может быть привлечён к работе
Бюджетное учреждение может привлекать:
- независимых оценщиков, для полевого обследования объектов;
- аналитиков и инженеров — для расчётов и моделирования;
- IT-компании — для обработки больших массивов данных.
Важно: независимые оценщики не принимают окончательное решение — они только помогают подготовить расчёты.
Как узнать, кто делал оценку вашей недвижимости
Шаг 1. Перейдите на сайт Росреестра.
Шаг 2. Введите кадастровый номер вашего объекта.
Шаг 3. В карточке объекта найдите раздел «Источник сведений о кадастровой стоимости».
Шаг 4. Скачайте отчёт об итогах кадастровой оценки — в нём указано, какое учреждение проводило работу.
Что делать, если вы не согласны с результатом
У вас есть два пути:
- Досудебное оспаривание — подача заявления в комиссию при Росреестре;
- Судебное оспаривание — через районный суд по месту нахождения недвижимости.
Сроки: 6 лет с даты утверждения оценки.
Что изменится в 2026–2027 годах
- Массовая переоценка начнётся в Петербурге в 2027 году;
- Новые методики — исключение индексов рынка недвижимости (ИРН);
- Цифровизация — расчёты будут полностью автоматизированы через ФД ГКО.
Краткий вывод
Кадастровую оценку недвижимости в 2026 году делают не частные оценщики и не налоговая, а специализированные бюджетные учреждения, созданные регионами. Они работают по методикам Минэкономразвития, а контроль осуществляет Росреестр. Если вы получили уведомление о повышении кадастровой стоимости — не спешите платить по новым счетам: проверьте отчёт и, при необходимости, оспорьте результат в комиссии или суде.
Если у вас остались вопросы — напишите в комментариях или обратитесь в ближайшее отделение Росреестра.