Вопрос о том, насколько жилой объект соответствует требованиям к безопасному и комфортному проживанию, стоит на повестке дня как у государственных органов, так и у граждан. 8 июля 2026 г. правительство РФ поддержало законопроект, направленный на обязательную оценку пригодности жилого помещения перед его сдачей в эксплуатацию и перед дальнейшей продажей или арендой. Данный документ фиксирует основные критерии, которым должно соответствовать жильё, чтобы считаться пригодным для постоянного проживания.

Правовая база

Оценка пригодности жилого помещения регулируется рядом нормативных актов:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
2. Санитарные правила и нормы (СанПиН) -.-10;
3. Технические регламенты в сфере строительства (ТР ТС) № 28 «О безопасности зданий и сооружений»;
4. Закон «О защите прав потребителей»;
5. Новый законопроект, принятый правительством 8 июля 2026 г., который вводит обязательную экспертизу пригодности перед вводом в эксплуатацию.

Эти документы определяют минимальные требования к здоровью, безопасности и комфорту жильцов и образуют основу для последующей проверки.

Основные группы критериев

Критерии пригодности делятся на четыре крупные группы:

• Технические и конструктивные – состояние несущих и ограждающих конструкций, надежность инженерных систем.
• Санитарно-гигиенические – соответствие санитарным нормам, наличие вентиляции, освещения и водоснабжения.
• Пожарная безопасность – наличие систем противопожарной защиты, эвакуационных путей.
• Экологические и комфортные – уровень шума, микроклимат, качество материалов.

2.1 Технические и конструктивные критерии

• Отсутствие трещин и деформаций в несущих стенах, перекрытиях и фундаменте.
• Герметичность кровли и наружных стен (отсутствие протечек).
• Работа систем отопления, водоснабжения и канализации без утечек.
• Наличие надёжных электросетей, отвечающих ТР ТС 021/2011.
• Соответствие помещения требованиям по высоте потолков (не менее 2,5 м в жилых помещениях).

2.2 Санитарно-гигиенические критерии

• Вентиляция и приточно‑вытяжная система – обеспечение естественного или механического воздухообмена (не менее 30 м³/ч на человека).
• Наличие санитарных узлов (ванна/душ, унитаз) с надёжным водоотводом.
• Качество питьевой воды – соответствие нормам ГОСТ 3084‑2018.
• Отсутствие плесени, грибка и биологических загрязнений.
• Соблюдение уровня шума в жилых помещениях – не более 55 дБ(A) в дневное время (СанПиН 2.-10).

2.3 Пожарная безопасность

• Наличие противопожарных дверей с классом огнестойкости EI30–EI60.
• Установленные детекторы дыма и системы оповещения в коридорах и общих помещениях.
• Эвакуационные выходы: минимум два независимых выхода из каждой квартиры, ширина не менее 0,9 м.
• Отсутствие легковоспламеняющихся материалов в отделке (соответствие ТР ТС 021/2011).

2.4 Экологические и комфортные параметры

• Температурный режим в жилом помещении: 20 ± 2 °C зимой и 24 ± 2 °C летом (при работе системы отопления/кондиционирования).
• Отсутствие вредных выбросов (формальдегид, бензол, свинец) – проверка согласно ГОСТ 12.2.007‑91.
• Уровень естественного освещения – минимум 0,5 % от площади пола (по СЗИ 2.-10).
• Энергоэффективность: наличие утепления стен и крыш, соответствующего нормативам Энергоэффективный дом (ЭЭД).

Процедура оценки пригодности

Согласно новому законопроекту, процесс оценки состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документов – технический паспорт, планы, сведения о проведенных ремонтных работах.
2. Экспертная проверка – привлечение аккредитованных экспертов, специализирующихся на строительных и санитарных нормах.
3. Полевой осмотр – визуальная проверка, измерения (влаго-, шумо-, температурные, электросхемы).
4. Составление заключения – документ, в котором указываются все обнаруженные несоответствия и рекомендации по их устранению.
5. Выдача сертификата пригодности – документ, подтверждающий, что помещение соответствует всем требуемым критериям.

Если в процессе проверки выявляются нарушения, владелец обязан устранить их в установленный срок (обычно 30 дней). После исправления недостатков проводится повторный осмотр.

Практические рекомендации для собственников

• Регулярный технический осмотр – проводить хотя бы раз в два года, даже если помещение не планируется продавать.
• Ведение документации – хранить все акты, сертификаты и протоколы ремонтов в одном месте.
• Профилактика – своевременно ремонтировать небольшие трещины, проверять состояние уплотнителей окон и дверей.
• Обращение к профессионалам – привлекать лицензированных инженеров и санэпидемиологов для проведения точных измерений.
• Информирование жильцов – предоставлять копию сертификата пригодности новым арендаторам или покупателям.

Пригодность жилого помещения – комплексный показатель, который охватывает техническую надежность, санитарно-гигиенические условия, пожарную безопасность и уровень комфорта. С введением обязательной экспертизы, поддержанной правительством РФ 8 июля 2026 г., рынок недвижимости получает новый уровень прозрачности, а граждане – гарантии безопасного проживания.

Соблюдая перечисленные критерии и регулярно проводя оценку, владельцы недвижимости могут не только избежать штрафов и юридических последствий, но и обеспечить себе и своим близким здоровую и безопасную среду для жизни.