С 10 августа 2025 года вступает в силу новый порядок определения статуса объектов капитального строительства (далее — ОКС), опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации г․ и действующий до 1 января 2028 г․ Документ критически важен для застройщиков, инвесторов и судебных приставов: он напрямую влияет на возможность прекращения исполнительного производства в случае частичного демонтажа сооружения․

Основные признаки объекта капитального строительства

Градостроительный кодекс РФ (ст․ 1 и 48) и закон от г․ выделяют следующие критерии:

• Прочное пространственное соединение с земельным участком․
  ОКС неотделимы от земли юридически и физически․ Если после частичного демонтажа (например, снесены несущие стены, но остался фундамент) сохраняется хотя бы один из признаков капитальности, объект продолжает считаться ОКС, и исполнительное производство не может быть прекращено․
• Наличие фундамента (иного подземного или наземного основания)․
  Даже при полном удалении надземной части фундамент сам по себе все еще квалифицируется как ОКС, пока не пройдет процедуру окончательного сноса и снятия с кадастрового учета․
• Срок службы более 1 года․
  Временные конструкции (складские ангары на быстровозводимом каркасе, бытовки) этим критерием не обладают․
• Сложная архитектурно-строительная система․
  Должны присутствовать несущие конструкции (стены, колонны, перекрытия), инженерные системы (отопление, водоснабжение, электроснабжение) и отделка․

Частичный демонтаж: где проходит «точка невозврата»

Судебная практика 2025 года (см․ обзор ВС РФ от ) показывает, что суды ориентируются на комплексную оценку:

1. Остаточные конструкции․
   • Если разобрана кровля и стены, но фундамент с монолитной плитой сохранён — объект остаётся ОКС․
   • Если фундамент разобран на 70 % и более, и поэтажный кадастровый план показывает «условный нулевой объём» — можно прекратить исполнительное производство․
2. Кадастровый учет․
   
   До 2025 года достаточно было подать заявление о снятии с учёта․ Теперь требуется актуальное разрешение на ввод или акт ввода в эксплуатацию, либо документы о завершении сноса․
3. Судебное заседание․
   
   Инвестор должен представить:
   • акт технического обследования (форма № КС-11);
   • фотофиксацию демонтажа;

Проект сноса: новые требования 2025-2028

С 10 августа 2025 г․ появилось обязательное разрешение на снос (аналогично разрешениям на строительство)․

Как получить разрешение

• Шаг 1․ Заказать у аккредитованной проектной организации проект организации работ по сносу (ПОРС)․
• Шаг 2․ Подать заявление в Минстрой через Госуслуги (форма «Снос-2025»)․
• Шаг 3․ Получить заключение государственной экспертизы (срок — 30 дней)․
• Шаг 4․ Зарегистрировать факт завершения сноса в Росреестре (форма КС-14)․

Типовая проектная документация

Для типовых объектов (склады, гаражи, павильоны) действует типовое решение уполномоченного Правительством РФ федерального органа․ Это ускоряет согласование до 14 дней․

Объекты незавершенного строительства (ОНС): особенности 2026-2028

Статус ОНС напрямую зависит от критериев ОКС:

Пошаговый алгоритм для собственника

1. Определить статус объекта: заказать экспертизу по форме КС-11․
2. Если снос частичный:
   • оформить акт технического обследования остатков;
   • уточнить в Росреестре, сохраняется ли запись в ЕГРН․
3. Если снос полный:
   • разработать ПОРС;
   • получить разрешение на снос;
   • зарегистрировать прекращение права в ЕГРН (форма КС-14);
   • обратиться в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства․

С 2025 по 2028 год любое частичное или полное демонтирование ОКС должно сопровождаться строгим соблюдением новых критериев и процедур․ Сохранение хотя бы одного признака капитальности (фундамента, несущих конструкций или записи в ЕГРН) означает, что объект продолжает считаться ОКС, а значит, исполнительное производство не может быть прекращено․ Точное соблюдение алгоритма — залог снижения рисков и экономии времени․