Важно! С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., который внес существенные изменения в порядок определения и изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Ниже мы разберём, что именно изменилось, какие категории ВРИ существуют и как грамотно корректировать ВРИ без потери прав.

Что такое «вид разрешенного использования» (ВРИ)?

Вид разрешенного использования — это юридически закреплённый перечень видов деятельности, которые можно осуществлять на конкретном земельном участке. Он устанавливается:

• в государственном кадастре недвижимости (ГКН);
• в правоустанавливающих документах;
• в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.

Три группы ВРИ по новому закону

Основные виды разрешенного использования

Это ключевая деятельность, для которой предназначен участок. Например:

• «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС);
• «Ведение личного подсобного хозяйства»;
• «Размещение торгового центра».

Условно разрешенные виды использования

Разрешены лишь при соблюдении дополнительных условий (санитарных, экологических, градостроительных). Например, магазин на участке под ИЖС может быть условно разрешён при отсутствии вреда жильцам.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Допустимы исключительно как дополнение к основному ВРИ. Пример: парковка к гостинице, склад при производственном цехе. Самостоятельно вспомогательный ВРИ не допускается.

Почему может потребоваться корректировка ВРИ?

1. План смены деятельности (например, строительство магазина вместо гаража).
2. Ошибка в документах (выписка из ЕГРН содержит устаревший или некорректный код).
3. Изменение ПЗЗ муниципалитета.
4. Новые требования к инфраструктуре, экологии, безопасности.

Два способа корректировки ВРИ

Упрощённая процедура (через МФЦ, госуслуги)

Действует, если:

• требуется лишь уточнение (ошибка в коде, опечатка);
• новый ВРИ входит в ту же функционально-зональную группу (например, ИЖС ↔ «дом с применением садоводства»).

Срок: 12 рабочих дней. Заявление подаётся вместе с:

• кадастровым паспортом;
• правоустанавливающими документами;

Полноценное изменение ВРИ

Нужно, если новый вид:

• относится к иной функционально-зональной группе;
• влечёт за собой перепрофилирование земель (например, с сельхозназначения на торговлю).

Алгоритм:

1. Получить urban-planning plan of land plot (ГПЗУ) в архитектуре района.
2. Согласовать проект планировки/землеустроительной экспертизы.
3. Утвердить изменения в комиссии по землепользованию муниципалитета.
4. Внести изменения в ЕГРН через Росреестр (срок до 15 рабочих дней).

Какие документы потребуются

• Заявление по форме Росреестра.
• Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
• Правоустанавливающие документы (ДКП, свидетельство, договор аренды).
• Схема расположения участка (по форме Росреестра).
• Градостроительный план (ГПЗУ).
• Согласие собственников (если долевая собственность).
• Экспертиза при необходимости (инженерные изыскания, экологическое заключение).

Типичные ошибки и как их избежать

1. Несоответствие ПЗЗ — перед подачей заявления проверьте актуальное ПЗЗ на публичной кадастровой карте.
2. Отсутствие разрешения соседей — при примыкании к их границам заранее получите согласие.
3. Неправильный код Классификатора — убедитесь, что новый код соответствует ОКУН «Виды разрешенного использования».
4. Пропуск сроков — Росреестр может вернуть документы, если пропущено хотя бы одно согласование.

Сколько стоит корректировка ВРИ

Как проверить результат

1. Получите выписку ЕГРН через госуслуги или МФЦ.
2. Убедитесь, что в графе «Вид разрешенного использования» указан новый код.
3. Сверьте с публичной кадастровой картой (pkk.rosreestr.ru).

Полезные ресурсы

• Официальный сайт Росреестра
• Госуслуги (раздел «Недвижимость» → «Изменение сведений ЕГРН»)
• Публичная кадастровая карта

Краткий чек-лист

1. Определите текущий ВРИ (выписка ЕГРН).
2. Проверьте ПЗЗ муниципалитета.
3. Выберите новый ВРИ и убедитесь в его допустимости.
4. Соберите пакет документов.
5. Подайте заявление в МФЦ или онлайн.
6. Получите обновлённую выписку и завершите регистрацию.