Дата актуализации: 19 апреля 2026 г., 12:48

Кто обладает землёй под будущим многоквартирным домом?

На начальном этапе застройщик (девелопер) выступает единоличным правообладателем земельного участка. Однако после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры, согласно ст. 36 ЖК РФ, участок переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений:

• Доля в земельном участке пропорциональна площади квартиры/нежилого помещения.
• Право собственности на землю возникает автоматически, без дополнительной регистрации в Росреестре.
• Выписка из ЕГРН подтверждает, что земля находится в общей долевой собственности собственников МКД.

Какие решения может принимать общее собрание собственников?

ЖК РФ, гл. 6 даёт собственникам право голоса по следующим ключевым вопросам:

1. Реконструкция дома (надстройка, расширение, перепланировка).
2. Строительство хозяйственных построек и дополнительных объектов на участке.
3. Капитальный ремонт общего имущества (крыша, фасад, лифты, инженерные сети).
4. Изменение способа формирования фонда капремонта.

Важно: решения принимаются на общем собрании большинством голосов собственников от общей площади помещений (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Что считается «общим имуществом»?

Согласно ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества входят:

• Несущие конструкции: фундамент, несущие стены, перекрытия, колонны.
• Общие инженерные сети: системы водоснабжения, отопления, электроснабжения, газоснабжения, канализации (до первого отключающего устройства).
• Лифтовое оборудование, лестничные площадки, коридоры, крыши.
• Земельный участок с элементами благоустройства (подъездные дорожки, детские площадки, озеленение).

Эти объекты не могут быть разделены между собственниками: они принадлежат всем совместно.

Права и обязанности собственника

4.1 Права

• Владение, пользование и распоряжение своей квартирой.
• Голос на общем собрании в размере доли в общем имуществе.
• Установка камер видеонаблюдения в подъезде при согласии большинства собственников.
• Доступ к информации о финансово-хозяйственной деятельности УК.

4.2 Обязанности

• Тим своевременную оплату коммунальных услуг и взносов на капремонт.
• Не нарушать права соседей (шум, перепланировка без согласования).
• Сохранять общее имущество в надлежащем состоянии.

Ограничения на земельном участке

При попадании территории в защитные зоны возможны:

• Ограничения по высоте и плотности застройки (например, вблизи газопроводов, ЛЭП).
• Запрет на глубокое заложение фундамента в охранной зоне культурного наследия.
• Необходимость получения дополнительных согласований (Ростехнадзор, Роспотребнадзор, МЧС).

Совет: перед покупкой квартиры запросите в администрации Мирного выписку из правил землепользования и застройки, чтобы узнать все ограничения.

Долевое строительство: что изменилось после закона 202-ФЗ (13 июля 2020 г.)

Закон 202-ФЗ от г. внёс коррективы в 214-ФЗ «О долевом строительстве»:

• Обязательное страхование риска незавершённого строительства для всех проектов.
• Раскрытие информации: застройщик обязан публиковать ежеквартальные отчёты о ходе строительства на сайте Фонда защиты прав дольщиков.
• Возможность использования эскроу-счетов, деньги дольщиков хранятся на специальном счёте в банке и перечисляются застройщику только после ввода дома.
• Дольщики получают ключи и право собственности одновременно, минимизируя риски.

Как защитить свои права: пошаговая инструкция

1. Проверьте застройщика на сайте наш.дом.рф и в реестре Фонда защиты прав дольщиков.
2. Изучите проектную декларацию и договор долевого участия (ДДУ) — обратите внимание на сроки и санкции за просрочку.
3. Подпишитесь на уведомления Фонда защиты прав дольщиков, чтобы отслеживать ход строительства.
4. После регистрации права собственности на квартиру, вступите в ТСЖ/выберите УК и участвуйте в общих собраниях.
5. При спорах с застройщиком или УК, обращайтесь в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или суд;

Частые вопросы жителей Мирного

Информация подготовлена по актуальному законодательству РФ по состоянию на . При конкретных спорах рекомендуется консультация квалифицированного юриста.