Вопрос о праве собственности на землю, находящуюся под многоуровневыми и подземными паркингами, стал особенно актуален после принятия в 2024‑2025 гг. поправок в Земельный кодекс РФ и последующего рассмотрения Конституционным судом (КС) ряда спорных статей. В статье рассматриваются:

• основные юридические понятия (наземный гараж, подземный гараж, подземный гаражный комплекс);
• какие права имеют владельцы паркинговых боксов и владельцы земельных участков;
• какие риски возникают при покупке «бокса» в многоуровневом паркинге;
• практические рекомендации для инвесторов и частных лиц.

Основные понятия, введённые поправками в Земельный кодекс

Согласно законопроекту «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», который был внесён в Госдуму в конце 2024 года и вступил в силу , появились новые термины:

1. Наземный гараж – гараж, расположенный полностью над поверхностью земли и имеющий все конструктивные части (фундамент, стены, крыша) над уровнем земли.
2. Подземный гараж – гараж, часть которого (пол, стены, потолок) находится ниже уровня земли, но при этом может иметь наземные элементы (например, крышу, лестничные площадки).
3. Подземный гаражный комплекс – совокупность подземных гаражей, объединённых общими конструктивными частями (подвалы, шахты, вентиляционные каналы) и обслуживаемыми как единый объект.

Эти определения важны, потому что от наличия наземных конструктивных частей зависит возможность получения земельного участка в собственность или аренду (см. [1]).

Как закон регулирует право собственности на землю под паркингом

Земля под наземными паркингами

Если паркинг полностью наземный (многоуровневый, но все уровни находятся над поверхностью), то земля под ним принадлежит собственнику земельного участка, на котором построен паркинг. Владелец паркинга может оформить право пользования (аренда) или право собственности на участок, если в договоре указана передача участка (ст. 39.20 ЗК).

Земля под подземными гаражами и паркингами

Для подземных объектов закон вводит особый порядок:

• Владелец подземного гаража может получить земельный участок в собственность только при условии, что на этом участке размещаются наземные части сооружения (например, крыша, входные лестницы). Если таких частей нет – запрос будет отклонён ([1]).
• Собственник земельного участка, на котором расположен подземный паркинг, обязан предотвращать ущерб подземным сооружениям и обязан информировать потенциальных покупателей о наличии подземных объектов.

Конституционный суд о конституционности статей 6 и 39.20 ЗК

В 2024‑2025 гг. Конституционный суд рассматривал дело о том, что ст. 6 и ст. 39.20 ЗК «не дают право собственности на землю под подземными сооружениями». Суд признал, что определение «земельный участок» должно охватывать трёхмерный контур (включая пространство под землёй) ([2]).

Практические сценарии владения паркингом

Покупка отдельного бокса в многоуровневом паркинге

Ситуация типична для городов, где продавец имеет свидетельство на гаражный бокс, а земля под зданием принадлежит другому физическому лицу (см. [3]).

В таком случае владелец бокса получает право пользования земельным участком в порядке, установленном пунктом 1 статьи 287.6 ГК РФ; Это право «пользования» (не «владения») и подразумевает:

1. Отсутствие права препятствовать собственнику земли в изменении назначения участка, перепланировке либо продаже.
2. Необходимость включения в договор пунктов о защите интересов владельца бокса (например, обязательство собственника земли не разрушать конструкцию паркинга без согласия).

Риски для покупателя бокса

• Изменение назначения земли – собственник может изменить целевое назначение участка (например, построить жилой дом). При этом в договоре может быть предусмотрено право выкупа или компенсацию за утрату места.
• Продажа участка – при смене собственника может возникнуть необходимость пересмотра условий аренды/сервитута.
• Строительные ограничения – в случае, если подземный гараж имеет наземные части, их изменение без согласования может привести к потере права на землю.
• Отсутствие регистрации прав – если в ЕГРН не отражены отношения между владельцем бокса и землей, суд может признать их «неправильными», что усложнит защиту интересов.

Как минимизировать риски

1. Тщательно проверить ЕГРН на наличие записей о праве собственности или аренды земли под паркингом.
2. Получить нотариальное заключение о правовом статусе подземного гаража (надёжный документ, подтверждающий наличие наземных частей, если они есть).
3. Заключить договор аренды земли с чётким указанием срока, арендной платы и условий расторжения.
4. Включить в договор клаузы о гарантии сохранения конструкции и обязательства собственника земли не проводить реконструкцию без согласия владельца бокса.
5. При возможности – оформить право собственности на землю (если наземные части позволяют) в соответствии со ст. 39.20 ЗК.

Примеры судебной практики

Дело И.А. Ермака (Абакан, 2022‑2023)

И.А. Ермак приобрёл подземный гараж и попытался получить земельный участок в собственность. Суд первой инстанции признал его право, ссылаясь на то, что гараж «имеет наземную крышу». Апелляционные суды отклонили иск, указав, что «здания и сооружения, расположенные на земельном участке», относится только к наземным объектам. В итоге КС принял к рассмотрению конституционность статей 6 и 39.20 ЗК ([2]).

Консультация на pravozem.ru (2025)

Вопрос о том, «земля под всем многоуровневым паркингом в собственности у другого физического лица», получил ответ, что владелец бокса имеет право пользования землей по статье 287.6 ГК, но не может препятствовать собственнику земли в его праве распоряжаться земельным участком ([3]).

• Земля под наземным паркингом принадлежит владельцу земельного участка; подземные паркинги требуют наличия наземных конструктивных частей для получения права собственности на землю.
• Владельцы гаражных боксов в многоуровневых паркингах обычно обладают лишь правом пользования землей, которое регулируется договором аренды/сервитута.
• Конституционный суд признаёт необходимость трёхмерного подхода к определению «земельный участок», однако практическое применение этих принципов пока формируется.
• При покупке бокса необходимо:

1. Проверить реестр прав (ЕГРН) и наличие наземных элементов.
2. Заключить договор аренды земли с чёткими условиями.
3. Оформить нотариальное подтверждение правового статуса подземного гаража.
4. Продумать механизмы защиты от изменения назначения земли собственником.

Только такой комплексный подход позволит минимизировать юридические риски и обеспечить надёжное владение парковочным местом.

Список использованных источников

1. Кому принадлежит земля над подземными гаражами. Официальный сайт ЦЭУР, .
2. Может ли владелец подземного гаража получить в собственность земельный участок как под обычным гаражом?. Комментарий Р. Бевзенко, .
3. Земля под всем многоуровневым паркингом в собственности у другого физического лица. Онлайн‑консультация, .