Содержание

1. Нормативная база
2. Многоквартирный дом
3. Частный дом в долевой собственности
4. Типовые споры и судебная практика
5. Как оформить землю: пошаговая инструкция 2025–2026 гг․
6. Образцы документов
7. Частые вопросы

Главный вопрос, который задают совладельцы любого строения: «Кому принадлежит земельный участок под нашим домом?»․ Ответ зависит от типа дома, даты его постройки и того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт․ Ниже — подробный разбор по актуальному законодательству на апрель 2026 года․

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ (ст․ 36, 16 Вводного закона)
• Земельный кодекс РФ (ст․ 35, 36, 39․28)
• Гражданский кодекс РФ (ст․ 271․1, 246–252)
• Постановление Правительства РФ № 491 от (о составе общего имущества МКД)
• ФЗ-214 «О долевом строительстве» (применяется к новостройкам)

Многоквартирный дом

Если дом ещё строится

Земля принадлежит застройщику на праве собственности или аренды․ С момента государственной регистрации договора долевого участия участок переходит в залог в пользу дольщиков (ст․ 13 ФЗ-214)․

После ввода дома в эксплуатацию

С момента постановки земельного участка на кадастровый учёт он автоматически становится общей долевой собственностью собственников помещений (ч․ 5 ст․ 16 Вводного закона к ЖК РФ):

• доля каждого владельца пропорциональна площади его квартиры/нежилого помещения;
• распоряжаться участком можно только общим решением всех совладельцев;
• аренда, продажа или застройка возможны только через общее собрание․

Пример

В доме 1000 м² общей площади․ Ваша квартира — 75 м²․ Ваша доля в земле = 75/1000 = 7,5 %․ При продаже квартиры доля переходит к новому собственнику автоматически (ст․ 271․1 ГК РФ)․

Частный дом в долевой собственности

Если дом построен до

Земля могла быть оформлена:

• на одного из участников долевой собственности;
• на всех в долях;
• оставаться в муниципальной собственности (с правом пожизненного наследуемого владения или аренды)․

Верховный Суд РФ (Постановление Пленума ВС № 10/2019) подтверждает: при переходе доли в доме доля в земле переходит к новому собственнику на тех же условиях и в том же объёме․

Если дом построен после

Участок под домом и необходимая придомовая территория (до 6 соток) предоставляется в общую долевую собственность владельцам дома бесплатно (ст․ 39․28 ЗК РФ)․

Типовые споры и судебная практика

Спор 1․ Один из долевых владельцев не хочет оформлять землю

Решение: подать заявление в суд о признании права общей долевой собственности и обязании государственного органа зарегистрировать право (п․ 2 ст․ 131 АПК РФ)․

Спор 2․ Муниципалитет сдаёт землю в аренду третьим лицам

Решение: требовать прекращения аренды, поскольку земля уже относится к общей долевой собственности жильцов (Определение ВС РФ № 5-КГ17-124 от )․

Спор 3․ Раздел участка при разделе долей

Возможно только по соглашению всех участников или через суд с выделом доли в натуре (ст․ 252 ГК РФ)․

Как оформить землю: пошаговая инструкция 2025–2026 гг․

1. Проверка кадастра: скачайте выписку ЕГРН через rosreestr․gov․ru или МФЦ․
2. Кадастровые работы: закажьте межевание у лицензированного кадастрового инженера (срок — 10–15 дней)․
3. Общее собрание собственников: принять решение о формировании участка (для МКД — 50 %+1 голос)․
4. Подача заявления в Росреестр через МФЦ или Госуслуги․
5. Государственная регистрация права общей долевой собственности (срок — до 7 дней, госпошлина 2000 ₽)․

Стоимость

Образцы документов

Решение общего собрания собственников (для МКД)

Решение № ___
от «__» __________ 2026 г․

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г․ Москва, ул․ Лесная, д․ 5,
постановило:
Сформировать земельный участок под домом, площадью 2 150 кв․м․
Передать участок в общую долевую собственность всех собственников․
Уполномочить УК «Жилсервис» подать документы в Росреестр․

Подписи: …

Заявление в Росреестр

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок․

Заявитель: Совместно собственники помещений многоквартирного дома …
Кадастровый номер дома: 77:06:0004010:12345
Кадастровый номер участка: 77:06:0004010:98765
Основание: решение общего собрания от «__» __________ 2026 г․, протокол № ___․
Приложения: …

Частые вопросы

Нужно ли платить налог на землю?

Да, но каждый собственник уплачивает налог пропорционально своей доле․ Ставка 0,1–0,3 % кадастровой стоимости․

Можно ли продать свою долю в земле отдельно?

Нет․ Доля в земле неотделима от доли в доме и переходит вместе с ней․

Что делать, если земля не сформирована?

Обратитесь в администрацию района с заявлением о межевании․ При отказе — подайте иск в суд․

Как узнать размер своей доли?

Доля = площадь вашей квартиры ÷ общая площадь всех помещений дома․ Сведения берутся из ЕГРН․

Земля под домом в долевой собственности:

• многоквартирный дом — автоматически переходит в общую долевую собственность каждого собственника помещения;
• частный дом — переходит в долях вместе с домом либо остаётся в муниципальной собственности с правом пользования․

Главное — своевременно оформить кадастровый учёт и регистрацию права через Росреестр или МФЦ․

Дата актуальности: 20 апреля 2026 года․ Перед применением консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом․