Муниципальный жилой фонд (МЖФ) – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципальных образований (городов, областей, районов и т.п.) и предназначенных для удовлетворения жилищных нужд граждан. Вопрос о том, кто именно являеться собственником этих объектов, регулируется рядом федеральных нормативных актов, а также региональными правовыми документами.

Правовая база, определяющая принадлежность МЖФ

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от № 188‑ФЗ (в действующей редакции с учётом всех изменений). В статье 2 ЖК РФ говорится, что «жилищный фонд государства, муниципальных образований и иных публичных образований находится в их собственности».
2. Федеральный закон № 115‑ФЗ от «О государственном регулировании жилищных отношений» – уточняет порядок формирования, учёта и управления муниципальным жилищным фондом.
3. Указ Президента РФ «О создании Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС)» – закрепляет обязательный электронный учёт всех объектов МЖФ.
4. Региональные законы и уставы муниципальных образований, размещённые на официальных порталах (например, www.pravo.gov.ru).

Кто является собственником?

Собственником муниципального жилого фонда является муниципальное образование – юридическое лицо, образованное в соответствии с Конституцией РФ и федеральным законодательством. В зависимости от уровня управления, собственником может быть:

• Городской совет (для городов федерального значения и крупных региональных центров);
• Областная (региональная) администрация (для муниципальных образований, входящих в состав областей, краёв, республик);
• Районный (муниципальный) совет (для сельских и малых городских образований).

Важно различать «собственность» и «управление». Хотя собственником является муниципальное образование, управление фондом может делегироваться специализированным организациям (например, ЖЭК, управляющие компании) или же осуществляться напрямую через департамент жилищно-коммунального хозяйства муниципалитета.

Как определяется собственность в официальных реестрах?

С 1 сентября 2026 г. в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) стали вносить сведения о потенциальных собственниках жилья, в т.ч. об объектах муниципального фонда. Это позволяет:

1. Открыто отслеживать, какие именно помещения находятся в муниципальной собственности;
2. Обеспечивать прозрачность при передаче, аренде или продаже объектов МЖФ;
3. Упрощать процесс проверки документов через сервисы наш.дом.рф и ГИС ЖКХ.

Формы владения и использования МЖФ

Прямое муниципальное владение

Помещения находятся в балансе муниципального образования и могут использоваться для:

• Социального жилья (для малоимущих семей, пенсионеров, инвалидов);
• Служебного проживания (для работников муниципальных органов);
• Сдачи в аренду юридическим и физическим лицам.

Аренда и субаренда

Муниципальное жилье может быть сдано в аренду на основании договоров, заключаемых в соответствии с ФЗ 115‑ФЗ. При этом арендатор получает право пользования, но не право собственности.

Передача в собственность

Согласно статье 45 ЖК РФ, муниципальное жильё может быть передано в частную собственность в порядке дарения, продажи или обмена. Такие операции регистрируются в ЕГРН и требуют одобрения муниципального совета.

Управление муниципальным жилым фондом

Для эффективного использования и обслуживания МЖФ муниципальные органы используют следующие инструменты:

• Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) – централизованный портал, где фиксируются данные о состоянии зданий, плановых ремонтах и финансовых потоках.
• Система ГАРАНТ – предоставляет доступ к законодательным актам, касающимся муниципального жилья, и обеспечивает правовую поддержку при заключении договоров.
• Порталы государственных услуг (gosuslugi.ru) – позволяют гражданам подавать заявки на получение муниципального жилья, а также проверять статус своих заявлений.

Примеры практического применения

На примере Смоленской области (данные 2026 г.) видно, что в реестре муниципального жилого фонда зарегистрировано более 150 000 жилых помещений. Их собственником выступает Смоленская областная Дума, а управление осуществляется через Департамент жилищно-коммунального хозяйства.

В 2026 году Президент РФ подписал закон, усиливающий контроль за использованием МЖФ, в т.ч. вводя обязательные ежегодные отчёты о состоянии фонда, публикуемые в открытом доступе.

Итак, муниципальный жилой фонд принадлежит муниципальному образованию – будь то город, район или область. Собственность фиксируется в официальных реестрах (ЕГРН, ГИС ЖКХ), а управление осуществляется через специализированные органы или организации. Понимание правовой основы и процедур учёта позволяет гражданам и специалистам более прозрачно взаимодействовать с МЖФ, защищать свои права и участвовать в процессах распределения жилья.

Источник информации: официальные правовые акты, размещённые на портале www.pravo.gov.ru, а также данные из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и ГИС ЖКХ.