В 2026 году всё чаще встречаются вопросы: «А какой же налог нужно заплатить, если коммерческое помещение покупалось в 2020 году и продаётся сейчас?»․
Ниже ‒ подробная инструкция: кто, сколько и когда платит, если продавец — исключительно физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель (ИП)․

Основной налог — НДФЛ

Ставка

• 13 % — для россиян, чей суммарный доход с начала календарного года не превысил 5 млн руб․
• 15 % — на превышение над 5 млн руб․
• 30 % — для нерезидентов РФ․

Налоговая база

Берётся 70 % кадастровой стоимости либо фактическая цена договора — в большем размере (п․ 5 ст․ 217․1 НК РФ)․

Когда можно не платить НДФЛ

Вариант 1․ Минимальный срок владения

Если вы купили помещение до (а 2020 год как раз попадает), то при продаже в 2026 году уже исполняется 6 лет․ Это больше минимального 3-летнего срока, установленного для объектов, полученных:

• по договору купли-продажи;
• в наследство или в дар от близких родственников;
• в рамках приватизации․

→ НДФЛ не возникает․ Декларацию подавать не обязательно;

Вариант 2․ Применение имущественного вычета

Если срок владения меньше минимального, но нет желания платить налог со всей суммы, можно:

1. Вычет 1 млн руб․ — без подтверждения расходов (п; 1 пп․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
2. Вычет фактических расходов, подтверждённых документами (ДКП, квитанции, банковские выписки)․

Пример:
Помещение продано за 3 000 000 руб․, куплено в 2020 году за 2 400 000 руб․
Налог = (3 000 000 – 2 400 000) × 13 % = 78 000 руб․

Важные нюансы

Коммерческая аренда не делает вас ИП

Если вы не регистрировались в качестве ИП и не вели учёт доходов в предпринимательских целях, продажа всё равно считается операцией физического лица․
Следовательно, действуют обычные правила НДФЛ и сроки владения․

Декларация 3-НДФЛ

При наличии налога к уплате до 30 апреля следующего года необходимо:

• подать 3-НДФЛ;
• оплатить начисленный налог до 15 июля․

Налог на имущество за весь период владения

Независимо от продажи вы ежегодно уплачивали налог на имущество физлиц (0,1 – 2 % от кадастровой стоимости, ставка зависит от региона)․ После перехода права собственности новому владельцу начисления прекращаются․

Краткий алгоритм продавца 2020-го года

1. Убедитесь, что объект был куплен до ․
   → Если да, и вы владели более 3 лет, НДФЛ = 0․
2. Если меньше 3 лет или покупка была после 2016 г․, выбирайте:
   • вычет 1 млн руб․;
   • или уменьшить доход на покупные расходы․
3. Подайте 3-НДФЛ и заплатите итоговый налог․

Примеры расчётов

Пример 1․ Срок владения 6 лет (2020 → 2026)

Кадастровая стоимость на 2026 г․ — 4 500 000 руб․
Продажа за 3 000 000 руб․
→ НДФЛ не платится, т․к․ срок > 3 лет․

Пример 2․ Срок владения 1,5 года (покупка в 2020, продажа в 2021)

Договорная цена 3 000 000 руб․, кадастровая 4 500 000 руб․
70 % кадастровой = 3 150 000 руб․ (берём большее)․
Покупка обошлась в 2 400 000 руб․ (есть ДКП)․
Налог = (3 150 000 – 2 400 000) × 13 % = 97 500 руб․

Ответы на частые вопросы

❓ Я получил помещение в 2020 году по суду как бывший колхозник․ Считается ли это «наследованием» для льготного срока?
Да, передача по суду в пользу колхозника приравнивается к безвозмездному получению․ Срок владения начинается с даты вступления в силу судебного акта․

❓ Можно ли указать цену ниже кадастровой, чтобы не платить налог?
Нет, налоговая всё равно зафиксирует 70 % кадастровой стоимости как минимальную базу․

Подытожим

Важно: сохраняйте ДКП 2020 года и все платёжки — они потребуются для подтверждения расходов․
При любых сомнениях обратитесь к налоговому консультанту: индивидуальные особенности сделки могут изменить итоговую сумму․